在二手房交易过程中要注意哪些事项

在二手房生意过程，购房者不只要重视房子价格、物业管理、街坊住户等方面的问题，更要熟知某些生意环节的常识。特别是后者，实践操作中，二手房胶葛多会集在生意环节，因而为了避免不必要的费事，预先了解和把握生意留意事项，对购房者来说是十分必要的。
一、卖方身份的真实性
生意时，买方需检查卖方的房地产权证原件，或托付中介到房地产生意中心查询。其中有几项需求特别重视：产权人名字、租借存案状况、房子面积、共有人信息、典当状况。
别的，在两边签定正式的《房地产生意合同》时，有必要验证卖方的身份证原件，并检查悉数共有人的身份证。假如共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要检查该共有人的出生证原件。
二、卖方的还贷状况
若标的房产存在典当，则卖方需求在生意过户之前，将该房子内的典当状况予以刊出。若卖方的典当是在购进该套房子时，因为典当借款而发生的，则他需求与银行预定还贷，并在获得典当刊出资料后，将全套资料送进房地产生意中心进行刊出。此刻，买方应当留意借款银行承认卖方预定提早还贷所需的时刻。一般来说，各大银行的预定还贷时刻从2周至1个月不等，即从预定还贷之日起，需求经过上述时刻，银行才承受还贷。这个时刻直接影响到何时能够到房地产生意中心进行过户生意。
三、购房借款的批阅程序
大多购房者购房需求借款。因而，向银行请求借款时，最好能够了解请求银行借款的方针，从而使借款的请求能够顺畅被同意。一般来说，向银行供给收入证明、税单、其他具有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等资料，能够协助买方贷到期望的数额。但要提请购房者留意的是，假如经过中介公司处理借款，相同需求把好借款关，不能轻信中介公司的借款许诺。
四、过户生意有新规
国家二手房税收新政是自2005年6月开端施行的。新政规则，未获得房子产权证的禁绝过户。生意获得房产证或完税时刻缺乏两年的住宅，售房者将交纳房子销售额5.5%的营业税，超越两年不满五年的依照生意差额征个人所得税，超越五年不收取营业税和个人所得税。
新出台的方针还将二手房划分为一般住宅和非一般住宅两种，其计税方法不同。各地对一般住宅的确定规范纷歧，如福州市区受优惠方针的一般住宅应一起满意的三个条件：1.住宅小区修建容积率在1.0以上;2.单套修建面积在140平方米以下;3.成交价格在5500元/平方米以下。厦门市享用优惠方针的一般商品住宅界定规范为：一、住宅小区修建容积率在1.0以上;二、单套修建面积在140平方米;三、实践成交价格7000元以下。二手房生意税详细怎么操作?举例说明如下：
一般住宅(按福州市的规则：单价5500元/平方米以下，面积140平方米以下)有三种状况：一、未满两年的房子——营业税全额征收，如以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产商场的指导价应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5%，详细计算是 40万×5.5%=2.2万;而个人所得税的计算方法是(卖出房价原购房价合理费用)×20%，按福州市的有关规则合理费用统一按卖出房价的20%扣除，那么这套房子的个人所得税是：(40万×80%万)×20%=1.4万元;二、满2年未满5年的：因为满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种状况相同，仍是1.4万元;三、满5年的：此刻营业税和个人所得税都不要交了。
非一般住宅：(单价5500元/平方米以上，面积140平方米以上)也有三种状况：一、未满两年的房子——营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万×5.5%=3.85万元，个人所得税要交(70万×80%-50万)×20% =1.2万元;二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即(70万-50万)×5.5%=1.1万元，个人所得税仍是(70万×80%- 50万)×20%=1.2万元;三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税依然要按差额计征，即(70万50万)×5.5%=1.1万元。