房屋租赁不得不注意的法律问题（下）
来源：听讼网整理 2019-01-26 22:38
咱们平常租房时都不会过多的去考虑租房合同上写的内容是否会存在缝隙，那假如在日后发作房子租借合同纠纷要怎样办呢？该怎样更好的处理呢？为了协助咱们更好的了解这些问题，听讼小编为你总结了以下的文章，请咱们阅览下面的文字了解！
租借房子被拍卖、典当、查封等相关问题
1、租借房子被拍卖、典当、查封，承租人的权力
为阐明此问题，咱们假定一个事例。甲租借乙的临街门市房运营餐饮业，两边签定为期3年的房子租借合同。甲付出当年租金，开端对租借房子进行装饰。饭馆生意日益兴隆。半年后，甲忽然接到法院查封拍卖该饭馆的传票。本来乙在租借甲之前已将该门市房典当给银行，后因还不起银行贷款，被银行恳求法院典当拍卖还账。租借时，乙未奉告甲典当的实情。甲丢失惨重，租借权益无法保证，被逼歇业。
我国《物权法》第190条规则，“缔结典当合同前典当产业已租借的，原租借联系不受该典当权的影响;典当权建立后典当产业租借的，该租借联系不得对立已挂号的典当权”。也便是说，假如租借在前，典当在后，那么租借方的权益优先保证，能够说是“典当不破租借”;反之，已挂号的典当在前，租借在后，依据物权优于债务的民法准则，租借联系应予以免除。承租人只能向租借人建议补偿。
关于租借联系在先的民事行为，我国立法充沛保证承租人的权力不因租借房子被拍卖、典当、查封等遭到危害，但也不是无约束的。《最高人民法院关于人民法院民事实行中查封、扣押、冻住产业的规则》第15条第2款规则：“对第三人为自己的利益依法占有的被实行人的产业，人民法院能够查封、扣押、冻住，第三人能够持续占有和运用该产业，但不得将其交付给被实行人”;《最高人民法院关于人民法院民事实行中拍卖、变卖产业的规则》第31条第2款规则：“拍卖产业上原有的租借权及其他用益物权，不因拍卖而消除，但该权力持续存在于拍卖产业上，对在先的担保物权或许其他优先受偿权的完结有影响的，人民法院应当依法将其除掉后进行拍卖”。
在进行房子租借时，承租方一定要查验租借方产业的权属状况，如要求租借方供给产权证、运用权证明等资料，并核实该产业是否存在典当、查封等权力瑕疵。假如该房子存有权力瑕疵，且仍要租借，那么能够要求租借方供给担保，以补偿危险呈现时的丢失。鉴于该方面的常识比较专业，建议延聘律师等专业人士供给服务，以防止不必要的经济丢失。
2、租借房子不行作为工程款优先权实行标的
甲乙签定房子租借合同约好，甲将自有的临街商业房租借给乙，租借用处为咖啡屋，甲赞同乙对房子进行装饰，并详细了解了装饰计划，约好了租借合同停止后装饰添附物的处理。乙进驻后开端对租借房子进行装饰，并将整个装饰工程承包给装饰公司丙，两边签定承包合同约好
工程价款。期间因乙其他生意失利，形成资金严峻不足，不能按承包合同付出装饰工程款，丙按承包合同完结装饰后，屡次向乙催要工程款未果，所以将乙诉至法院，恳求法院依法将该房子拍卖，装饰工程款恳求优先受偿。
《合同法》第286条和最高人民法院《关于修建工程价款优先受偿权问题的批复》，赋予修建企业对工程价款享有法定优先权，即“发包人逾期不付出的，除依照建造工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人能够与发包人协议将该工程折价，也能够恳求人民法院将该工程依法拍卖。建造工程的价款就该工程折价或许拍卖的价款优先受偿”。从立法原意上为维护修建工程合同承包人的工程价款恳求权，但由于该两条规则过于抽象，逻辑不是很谨慎，各方对此了解不一致，实践运用反倒引起很大争议。而许多修建企业似乎捉住一棵救命的稻草，只需发包人不给付工程款就按该条规则恳求法院依优先权处理，而不考虑是否契合法定条件。本案中承包人恳求优先权，疏忽了一个重要的条件，即承包人法定优先权指向的标的物应为发包人的不动产，假如是第三人的，则法定优先权不成立。上述论说虽未清晰体现在详细条文中，但按拍卖相关法令规则，拍卖的产业应该是债务人的，而不能是第三人的。本案中，租借人的房子不该成为修建工程合同中债务实行目标。
为防止呈现工程款优先权争议对自己一方发生晦气影响，租借人应提早在租借合同中与承租人洽谈约好，承租人应就其向承包人按约付出装饰添附工程款向租借人或承包人供给恰当的担保。承租人向租借人供给担保的详细方法由租借人依据详细状况提出要求。承租人未准时实行向承包人付出工程款职责的，构成承租人严峻违约，租借人有权免除租借合同，并按设定的担保方法追查承租人的职责。
租金付出问题
付租借金时效问题
1996年4月，甲公司与乙公司签定了房子租借合同，甲公司租借乙公司房子，租期八年，每年租金5万元。2000年2月甲公司搬走，但没有与乙公司免除合同。到2007年8月乙公司来人带来一文件到甲公司，称甲公司要付欠的租金40多万元及滞纳金。本来甲公司经办租房的经办人及有关领导现已都离开了，单位里都没有人知道租房合同没有免除这件事，几年来也没有人来催房租。因不知来龙去脉，甲公司办公室人员丙在文件上面签上“已收到”。
本案触及付租借金时效问题。按《民法通则》第137、138条规则：“诉讼时效期间从知道或许应当知道权力被危害时起核算??;超越诉讼时效期间，当事人自愿实行的，不受诉讼时效约束”。乙公司应于2005年4月之前催要最终一年的租金，不然应当确定已超越诉讼时效。但这儿触及一个问题便是假如2000 年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及时找到甲公司催缴租金，
能够视为因“其他妨碍不能行使恳求权的”的，诉讼时效间断。甲公司办公室人员丙在文件并在上面签“已收到”，只表明收到文件，并不表明对文件内容的“自愿实行”，由于其职权上也没有才干做出实行的意思表明，因而对本案的诉讼时效的核算没有影响。在房子租借合同中，付租借金是一个重要条款，一般两边都很注重，但提示合同两边应留意时效问题，因租借合同延付或许拒付租金时效为1年，归于特别时效，争议呈现应后及时建议权力，防止丢失胜诉权。
转租问题
1、承租人转租房子必须经租借人赞同
《合同法》第224条规则：“承租人经租借人赞同，能够将租借物转租给第三人。承租人转租的，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成丢失的，承租人应当补偿丢失。承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同”;《城市房子租借管理办法》第3条规则：“承租人经租借人赞同，能够依照本办法将承租房子转租”。按以上两个法令、法规的规则，承租人转租房子是能够的，但事前应征得租借人的赞同。因而租借合同中两边应清晰约好转租条款，租借人可对转租附加一些必要的条件，只需不违背法令、行政法规的规则即可。
2、房子转租后次承租人享有优先购买权
在房子转租合同合法有用的状况下，租借人转让房子，承租人与次承租人平等条件下均享有优先购买权，次承租人因现已实践占有、运用房子，因而其优先购买权优先于承租人。这儿还触及一个深层次问题便是次承租人购买了租借房子后，租借合同是否免除?
咱们以为，次承租人获得房子所有权后，其替代了原合同租借人的位置，原租借合同仍然有用，承租人转租收益权仍然存在。那么在合同有用期内，次承租人需向承租人付出转租收益，不然会危害承租人合法利益，不契合“生意不破租借”的法令主旨。
租借合同免除问题
实际中，《房子租借合同》一般都清晰约好了租借期限，但由于各种原因而提早停止或许免除的层出不穷。租借方在签定《房子租借合同》时往往设定对自己有利的条件，以便在呈现对自己晦气的状况时得以提早免除或许停止合同。常见的如租金上涨过快，租借人按原合同实即将面临租金丢失的事实时，租借人会不惜代价寻觅托言乃至甘愿经过付出违约金来到达免除合同的意图，以便和第三方签定租金更可观的新合同。
作为承租人，要想在租借期间防止合同被随时免除或许停止，除了要严厉依照合同约好实行自己的付租借金、运用租借房子等职责外，在合同的签定上要尽或许细化免除或许停止合同的条款，最大极限的约束租借方设定提早免除或许停止合同的条件，并约好免除或许停止合同的程序性条款，如设定必须经两边洽谈一致，或许提早多少时刻、以什么方法告诉作为免除合同的前提条件等。只要这样，才干更有用的维护自己的合法权益。
租借合同中其他值得留意问题
1、口头租借合同的有用性
《合同法》第215条规则，“租借期限六个月以上的，应当选用书面形式。当事人未选用书面形式的，视为不定期租借”。因而期限在六个月以下的口头租房合同是合法有用并遭到法令维护，合同当事人两边也均应当依照口头约好实行。租借期限六个月以上的，应当选用书面形式。当事人未选用书面形式的，视为不定期租借，合同仍然有用。
2、公房能够租借、转租
《合同法》的规则，经租借人赞同，能够转租。
3、租借房子须交交税费
房子租借合同依法进行存案挂号会触及交交税费问题。合同两边应对交交税费进行约好，能够约好悉数由一方交纳，也能够按国家税法规则方法交纳，防止发生交税争议。一般来说租借房子应纳房产税、乡镇土地运用税、营业税、城市建造维护税、教育费附加和印花税。房产税、乡镇土地运用税、营业税、城市建造维护税、教育费附加按归纳征收率征收：对在房产税开征范围内租借房子的，各地方拟定的规范不一样;印花税：按租借金额的千分之一贴花。
4、不得租借的房子
合同应是当事人两边实在的意思表明，作为好心的租借人和承租人都期望买卖安全，不呈现合同纠纷。作为律师经过执业阅历，也诚心期望租借合同两边在签定《房子租借合同》之前，仔细了解相关法令、法规，以防止呈现租借合同纠纷。本文从防备危险视点剖析上述危险问题，供需求协助的人参阅。假如你还有其他的需求欢迎致电听讼。
租借房子被拍卖、典当、查封等相关问题
1、租借房子被拍卖、典当、查封，承租人的权力
为阐明此问题，咱们假定一个事例。甲租借乙的临街门市房运营餐饮业，两边签定为期3年的房子租借合同。甲付出当年租金，开端对租借房子进行装饰。饭馆生意日益兴隆。半年后，甲忽然接到法院查封拍卖该饭馆的传票。本来乙在租借甲之前已将该门市房典当给银行，后因还不起银行贷款，被银行恳求法院典当拍卖还账。租借时，乙未奉告甲典当的实情。甲丢失惨重，租借权益无法保证，被逼歇业。
我国《物权法》第190条规则，“缔结典当合同前典当产业已租借的，原租借联系不受该典当权的影响;典当权建立后典当产业租借的，该租借联系不得对立已挂号的典当权”。也便是说，假如租借在前，典当在后，那么租借方的权益优先保证，能够说是“典当不破租借”;反之，已挂号的典当在前，租借在后，依据物权优于债务的民法准则，租借联系应予以免除。承租人只能向租借人建议补偿。
关于租借联系在先的民事行为，我国立法充沛保证承租人的权力不因租借房子被拍卖、典当、查封等遭到危害，但也不是无约束的。《最高人民法院关于人民法院民事实行中查封、扣押、冻住产业的规则》第15条第2款规则：“对第三人为自己的利益依法占有的被实行人的产业，人民法院能够查封、扣押、冻住，第三人能够持续占有和运用该产业，但不得将其交付给被实行人”;《最高人民法院关于人民法院民事实行中拍卖、变卖产业的规则》第31条第2款规则：“拍卖产业上原有的租借权及其他用益物权，不因拍卖而消除，但该权力持续存在于拍卖产业上，对在先的担保物权或许其他优先受偿权的完结有影响的，人民法院应当依法将其除掉后进行拍卖”。
在进行房子租借时，承租方一定要查验租借方产业的权属状况，如要求租借方供给产权证、运用权证明等资料，并核实该产业是否存在典当、查封等权力瑕疵。假如该房子存有权力瑕疵，且仍要租借，那么能够要求租借方供给担保，以补偿危险呈现时的丢失。鉴于该方面的常识比较专业，建议延聘律师等专业人士供给服务，以防止不必要的经济丢失。
2、租借房子不行作为工程款优先权实行标的
甲乙签定房子租借合同约好，甲将自有的临街商业房租借给乙，租借用处为咖啡屋，甲赞同乙对房子进行装饰，并详细了解了装饰计划，约好了租借合同停止后装饰添附物的处理。乙进驻后开端对租借房子进行装饰，并将整个装饰工程承包给装饰公司丙，两边签定承包合同约好
工程价款。期间因乙其他生意失利，形成资金严峻不足，不能按承包合同付出装饰工程款，丙按承包合同完结装饰后，屡次向乙催要工程款未果，所以将乙诉至法院，恳求法院依法将该房子拍卖，装饰工程款恳求优先受偿。
《合同法》第286条和最高人民法院《关于修建工程价款优先受偿权问题的批复》，赋予修建企业对工程价款享有法定优先权，即“发包人逾期不付出的，除依照建造工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人能够与发包人协议将该工程折价，也能够恳求人民法院将该工程依法拍卖。建造工程的价款就该工程折价或许拍卖的价款优先受偿”。从立法原意上为维护修建工程合同承包人的工程价款恳求权，但由于该两条规则过于抽象，逻辑不是很谨慎，各方对此了解不一致，实践运用反倒引起很大争议。而许多修建企业似乎捉住一棵救命的稻草，只需发包人不给付工程款就按该条规则恳求法院依优先权处理，而不考虑是否契合法定条件。本案中承包人恳求优先权，疏忽了一个重要的条件，即承包人法定优先权指向的标的物应为发包人的不动产，假如是第三人的，则法定优先权不成立。上述论说虽未清晰体现在详细条文中，但按拍卖相关法令规则，拍卖的产业应该是债务人的，而不能是第三人的。本案中，租借人的房子不该成为修建工程合同中债务实行目标。
为防止呈现工程款优先权争议对自己一方发生晦气影响，租借人应提早在租借合同中与承租人洽谈约好，承租人应就其向承包人按约付出装饰添附工程款向租借人或承包人供给恰当的担保。承租人向租借人供给担保的详细方法由租借人依据详细状况提出要求。承租人未准时实行向承包人付出工程款职责的，构成承租人严峻违约，租借人有权免除租借合同，并按设定的担保方法追查承租人的职责。
租金付出问题
付租借金时效问题
1996年4月，甲公司与乙公司签定了房子租借合同，甲公司租借乙公司房子，租期八年，每年租金5万元。2000年2月甲公司搬走，但没有与乙公司免除合同。到2007年8月乙公司来人带来一文件到甲公司，称甲公司要付欠的租金40多万元及滞纳金。本来甲公司经办租房的经办人及有关领导现已都离开了，单位里都没有人知道租房合同没有免除这件事，几年来也没有人来催房租。因不知来龙去脉，甲公司办公室人员丙在文件上面签上“已收到”。
本案触及付租借金时效问题。按《民法通则》第137、138条规则：“诉讼时效期间从知道或许应当知道权力被危害时起核算??;超越诉讼时效期间，当事人自愿实行的，不受诉讼时效约束”。乙公司应于2005年4月之前催要最终一年的租金，不然应当确定已超越诉讼时效。但这儿触及一个问题便是假如2000 年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及时找到甲公司催缴租金，
能够视为因“其他妨碍不能行使恳求权的”的，诉讼时效间断。甲公司办公室人员丙在文件并在上面签“已收到”，只表明收到文件，并不表明对文件内容的“自愿实行”，由于其职权上也没有才干做出实行的意思表明，因而对本案的诉讼时效的核算没有影响。在房子租借合同中，付租借金是一个重要条款，一般两边都很注重，但提示合同两边应留意时效问题，因租借合同延付或许拒付租金时效为1年，归于特别时效，争议呈现应后及时建议权力，防止丢失胜诉权。
转租问题
1、承租人转租房子必须经租借人赞同
《合同法》第224条规则：“承租人经租借人赞同，能够将租借物转租给第三人。承租人转租的，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成丢失的，承租人应当补偿丢失。承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同”;《城市房子租借管理办法》第3条规则：“承租人经租借人赞同，能够依照本办法将承租房子转租”。按以上两个法令、法规的规则，承租人转租房子是能够的，但事前应征得租借人的赞同。因而租借合同中两边应清晰约好转租条款，租借人可对转租附加一些必要的条件，只需不违背法令、行政法规的规则即可。
2、房子转租后次承租人享有优先购买权
在房子转租合同合法有用的状况下，租借人转让房子，承租人与次承租人平等条件下均享有优先购买权，次承租人因现已实践占有、运用房子，因而其优先购买权优先于承租人。这儿还触及一个深层次问题便是次承租人购买了租借房子后，租借合同是否免除?
咱们以为，次承租人获得房子所有权后，其替代了原合同租借人的位置，原租借合同仍然有用，承租人转租收益权仍然存在。那么在合同有用期内，次承租人需向承租人付出转租收益，不然会危害承租人合法利益，不契合“生意不破租借”的法令主旨。
租借合同免除问题
实际中，《房子租借合同》一般都清晰约好了租借期限，但由于各种原因而提早停止或许免除的层出不穷。租借方在签定《房子租借合同》时往往设定对自己有利的条件，以便在呈现对自己晦气的状况时得以提早免除或许停止合同。常见的如租金上涨过快，租借人按原合同实即将面临租金丢失的事实时，租借人会不惜代价寻觅托言乃至甘愿经过付出违约金来到达免除合同的意图，以便和第三方签定租金更可观的新合同。
作为承租人，要想在租借期间防止合同被随时免除或许停止，除了要严厉依照合同约好实行自己的付租借金、运用租借房子等职责外，在合同的签定上要尽或许细化免除或许停止合同的条款，最大极限的约束租借方设定提早免除或许停止合同的条件，并约好免除或许停止合同的程序性条款，如设定必须经两边洽谈一致，或许提早多少时刻、以什么方法告诉作为免除合同的前提条件等。只要这样，才干更有用的维护自己的合法权益。
租借合同中其他值得留意问题
1、口头租借合同的有用性
《合同法》第215条规则，“租借期限六个月以上的，应当选用书面形式。当事人未选用书面形式的，视为不定期租借”。因而期限在六个月以下的口头租房合同是合法有用并遭到法令维护，合同当事人两边也均应当依照口头约好实行。租借期限六个月以上的，应当选用书面形式。当事人未选用书面形式的，视为不定期租借，合同仍然有用。
2、公房能够租借、转租
《合同法》的规则，经租借人赞同，能够转租。
3、租借房子须交交税费
房子租借合同依法进行存案挂号会触及交交税费问题。合同两边应对交交税费进行约好，能够约好悉数由一方交纳，也能够按国家税法规则方法交纳，防止发生交税争议。一般来说租借房子应纳房产税、乡镇土地运用税、营业税、城市建造维护税、教育费附加和印花税。房产税、乡镇土地运用税、营业税、城市建造维护税、教育费附加按归纳征收率征收：对在房产税开征范围内租借房子的，各地方拟定的规范不一样;印花税：按租借金额的千分之一贴花。
4、不得租借的房子
合同应是当事人两边实在的意思表明，作为好心的租借人和承租人都期望买卖安全，不呈现合同纠纷。作为律师经过执业阅历，也诚心期望租借合同两边在签定《房子租借合同》之前，仔细了解相关法令、法规，以防止呈现租借合同纠纷。本文从防备危险视点剖析上述危险问题，供需求协助的人参阅。假如你还有其他的需求欢迎致电听讼。