离婚后擅自处分不动产的效力认定

杨某与凌某原系夫妻联系，有一套三层门面房。两边协议离婚时约好：“榜首层门面房归儿子承继，第二层、三层别离归杨某、凌某一切”，并到县房管所处理了房子过户手续，将榜首层门面房和第三层房子挂号在凌某名下。后，凌某私行与王某签定房子生意合同，在因房管所要素未过户的情况下，将其名下的榜首、三层以49万元的价格转让并交付给王某。杨某得知房子被卖，向法院提起诉讼，恳求承认凌某与王某生意榜首层门面房的合同无效。
审理中，关于杨某的诉求能否支撑，产生分歧。一种观念以为，榜首层门面房是凌某的个人产业，其能够独自处置，应驳回杨某的诉求;另一种观念以为榜首层门面房仍是原夫妻二人的一起产业，凌某不能独自处置，王某不具备好心获得的条件，应支撑杨某的诉求。
笔者赞同第二种观念，原因有以下三点：
一是杨某、凌某与儿子的房子赠与合同尽管有用但未收效。杨某和凌某在离婚协议中约好该房子归儿子承继，系两边实在意思表明，其约好契合法令规则。但承继权是法定的，不需要在离婚协议中约好;别的根据整个协议条款的文义表述、前后逻辑和缔结意图能够确定，这个约好并不是遗言承继，而应是因离婚构成的一种事实上的赠与合同，这个合同是有用的。但赠与合同一般为实践性合同，根据合同法榜首百八十六条和榜首百八十七条的规则，赠与不动产在产权挂号曾经，合同并不收效。据此，本案中的赠与合同尽管有用，因为房子过户给了有使用权的一方，而不是给儿子处理的产权挂号，因而赠与合同未收效。
二是因赠与合同未收效，房子仍为杨某和凌某二人一起一切，凌某无权独自处置榜首层门面。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的定见》(试行)第八十九条的规则，一起共有人对共有产业享有一起的权力，承当一起的责任。一起产业在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般确定无效。因而，凌某无权独自处置榜首层门面。
三是王某不具备好心获得的条件。根据我国物权法榜首百零六条规则，好心获得须契合三个条件，片面好心仅是构成合同有用的条件之一，付出对价、并依照法令要求处理了挂号，不动产好心获得始为发作。本案中，王某根据对房产证记载事项的信任而与杨某签定了房子生意合同，且付出了合理对价，但在过户挂号完结之前发现杨某为无权处置人，若再要求持续履行合同，片面上就不再是好心的;又因过户挂号客观上并未实践完结，因而不契合物权法关于不动产好心获得的主、客观要件，不具备好心获得的条件。
综上，本案应判定支撑杨某的诉讼恳求。