农村土地确权到户的小产权房可以转正吗

乡村土地确权到户的小产权房能够转正吗
斗门区莲洲镇石龙村乡村土地承揽运营确权展开顺畅，该村农人以栽培花木为工业，田间小路种满花木。
两个多月前，斗门石龙村，10余名乡民首先领到了一张乡村土地承揽证书，赤色的簿本上注清楚农户承揽的土地巨细、形状、承揽期限。这标志着乡村土地承揽权确权登珠海拉开序幕。
该音讯或许许多城里人并未留心，但它却是我国自30多年前施行乡村家庭联产承揽责任制以来又一轮影响深远的变革。央视点评，确权挂号将乡村土地承揽权变成了农人的“存折”和“活财物”，能够经过租借、入股、典当借款等方法“变现”。而跟着乡村土地流通入市，熟睡的乡村搁置土地也有或许改动并影响咱们的日子。
这一被许多专家称为乡村重要土地准则变革的行动终究能为农人带来哪些福利?确权展开怎样?又遇到了哪些问题?跟着乡村团体土地流通不断放宽，这是否意味着小产权房未来将转正?南都记者就这些热点问题展开了查询。
斗门石龙村
提早五年测验
“展开时设想了许多困难，但展开得十分顺畅。”谈到现已完结的土地确权变革，斗门区石龙村村干部余仕根玩笑称，试点推动的速度比领证要快，如斗门区石龙村石龙经济联社800多人都现已完结了确权，但只需十几户领到红本本，相关部分还在赶紧制造。
土地确权之初，一些乡民并不伤风，觉得多此一举，“土地现已是我承揽的了，早就分了，怎样还要确权?”还有乡民忧心如焚，向村干部们反映有些乡民现在承揽了上百亩地，有的只需几亩地，若按现状确权，土地多的乡民必定占了廉价，地少的就太吃亏了，不公平。也有乡民说，自己家里人少，往后若有小孩出世，无地可分怎样办?外来媳妇该不该分配?刚分地的白叟死了，土地怎样处理等等?
余仕根说，面对这些不同的声响，其时村干部挨家串户逐一去解说方针，一起搜集乡民的不同定见，从中尽量寻觅咱们的共同点，后来的确权计划就考虑了一切乡民的定见，决议按人头平均分配，每人0 .85亩地，只需有该村户口或是现已嫁到村里，成婚未满5年还不能落户的新娘也参加分配，关于确权后出世的乡民，在这一轮承揽期限到期前，先不确地但能够享用相应面积的土地分红;白叟身后，在承揽期限内相应土地由白叟家族承继。
事实上，石龙村早在2010年就开端了土地确权测验，并按人头给800多个乡民分配了4分免租口粮田和4分半贱价水稻田，一户四口之家能分到3亩多地。
“本来土地是村里自己分配，适当于土地确权的雏形，现在确权是对村内土地分配方法在法令上供认。”村干部们说，5年前，村里这样分配时，乡村土地确权的作业还不明亮”。
先期的探究，让“土地确权”这一在许多当地推动阻力重重的变革，在石龙村展开却反常顺畅：从本年3月底正式发动，经过计划供认、材料搜集、现场测绘供认每一块承揽地的鸿沟、面积等程序，至9月底完毕，前后历时半年。
9月初，十余名乡民首先领到了家庭土地承揽证书，现在该村1800多亩团体土地确权到户的有645亩多，别的1184.26亩则确地到社，没有分配给乡民。“这1000多亩地作为村团体公共用地，其收入首要用来给乡民发放福利、分红等。”余仕根说，假如一会儿把团体土地都分光了，村团体经济就难以展开，而往后新出世的乡民或许面对无地可分的局势，保存1000亩作为乡民公共用地是乡民们都认同的。
斗门新堂村
确权确股再确地
在金湾区，现在土地确权试点还在推动傍边。当地海洋和农渔局相关担任人泄漏，现在现已完结了宣扬、训练等前期作业，没有本质展开确权，“咱们估计到下一年六月完结确权，将全体推动。”
首先完结试点的斗门区石龙村能否成为珠海的样本?对此，珠海有农业体系底层官员表达了不同定见，称石龙村作为水源维护区，曩昔三十多年不像其它接近城区的村落那样被屡次征地，土地权属相对清楚，也没有太多的利益纠葛和对立，作业相对好展开，关于那些被征地的村子，石龙村的方式或难以仿制。
该名官员称，珠海不少乡民都被征过地，有的承揽地被村里拿来建造村道等公共设施，现已无地可确，有些村往往只需少部分乡民尚留有一些承揽地，假如现在确权，将这些承揽地确权给相应的乡民，占多数的其他乡民又不赞同，因为这些承揽地都涉及到经济利益，一旦再次被征用开发，相应的补偿款怎样分配是个问题，“曩昔征地，除了青苗等附着物是分配给栽培户个人，大部分征地款一般是一致给村团体，再由村里分配，但确权后，这部分土地现已确权到户，相应的征地款终究还要不要分给村团体，仍是悉数分给确权的乡民，至今还有争议。”
毗连斗门新青工业园的新堂村归于被征地后的“富村”，则走上了一条与水源维护区石龙村不同的确地途径。
担任确权的第三方组织四川旭普信息工业展开有限公司广州分公司项目担任人方桔群早些时候在承受媒体采访时说，该村土地确权，仅仅供认乡民在村中团体土地所占的比例，“完结确权后，每一位社员都将分配得到必定比例的团体土地比例，但不会指明详细的哪一块土地所属，每位社员以股权的方式占有土地比例。”
据了解，自新青工业园进驻以来，新堂村早在15年从前就“洗脚上田”，全村现在已没有一户乡民下田种田，收租、打工成为首要收入来历。
新堂村村委会有关担任人介绍，该村早在2000年，就已被征用1000多亩地，现在村团体承揽农地步面积有300多亩，而确权的农田面积仅有270亩，之所以确股权，首要是考虑到土地不多，假如平分，每位乡民仅有200平米左右，一方面乡民早就不种田了，都在干第三工业，即便给他们地，也不知道怎样办理;另一方面这么少的地，乡民自己也不知道怎样倒腾，必将发作土地收益低的状况。”新堂村村委会副书记通知南都记者，现在这些农地步一致承揽给乡民用于培养树苗花圃，相同一块地，从前乡民用来自己种水稻、甘蔗才发作几百块的赢利，而一致用来培养树苗花圃却可发作上千块的赢利，而土地确权后，乡民能够承继，能够传给下一代，也能够挑选将土地股权卖给村团体。
斗门农业局相关人士总结，新堂村是以土地发包收益为主的股份社，所采纳的方式是确权确股再确地。
40多岁的乡民余永乐说，他家10口人，按现在的股份每年分红近2万元，再加上村里每月会发给人头日子费，以及自己房屋租借所发作的赢利，啥事不干一年的收入能有7万元左右。有乡民说，本来咱们忧虑方针有变，到了下一代股权或许要回收村团体，现在确权后适当于给孩子上了份稳妥，不管户口还在不在村子里，确权的土地有保证。
是否土地变成私有?
土地确权，会不会改动乡村土地“团体一切”的性质，意味着土地永久归于被确权的农户，这是变相“私有化”?土地确权试点以来，相似的质疑声不绝于耳。
余仕根说，确权确的仅仅承揽权，一切权仍是归于村团体，确权证书上也有时刻，过了时刻，土地又回到村团体，然后再依据状况分配，并不是说确权后，这块土地就永久归归于乡民了。
余仕根说，本来该村的土地承揽时限比较短，一般是三至五年，而该村乡民现在大多从事苗木栽培，有些苗木生长周期较长，曩昔就有乡民因为忧虑苗木还没长大承揽地就变了，心存顾忌不敢出资，确权后，承揽期限延长到十几年，在这个承揽期内，乡民能够斗胆放心肠种田，对乡民是一个保证。
始于上世纪80年代的乡村土地变革———家庭联产承揽责任制，打破了公社团体劳作和大锅饭准则，让农人取得了土地承揽运营权，可是土地权益的证明并不清楚，许多仅仅依托口头协议和相互奉告，跟着年代变迁，由此发作的土地权属含糊成为乡村对立多发的一个重要“导火线”。在石龙村供认土地权属之前，珠海不少乡村因为土地鸿沟不清楚，对立重重，连正常的出产日子都受到影响。
土地确权有助于理顺胶葛。“证书上写得明明白白，哪一个乡民多少地，面积、巨细、方位清清楚楚。”余仕根说，从前没有发证，有些乡民假如自己不想种田，在外面打工久了，还会忧虑承揽权没了，时刻一久说不清楚，但现在有了证件，只需是在规则的时刻里这块地的承揽权都是你的，要出去经商、打工都很安心。
确权后有哪些改变?
土地确权将为乡村团体土地流通入市铺平道路。曩昔三十年，突进的城市化，不断推高土地价格，许多城市寸土寸金，但长时间以来，因为乡村团体用地权属不清楚，不能像乡镇国有土地相同自在流通，乡村土地的价值难以实现。
中国人民大学农业与乡村展开学院副院长郑风田表明，土地确权后，农人能够放心肠把自己的承揽地转让运营，取得租金，一起又不必忧虑失掉对土地的承揽联系，为土地在更大范围内优化活动装备和发挥作用拓宽了巨大空间，也为构成多元化的农地运营方式发明了必要条件。
不少专家以为，三十多年前，以户为单位的家庭联产承揽责任制，客观上造成了中国农业碎片化、分散化的现状，难以习惯现代农业的规模化需求，政府确权，为土地流通供给了法令根底，让土地能够充沛流通起来，从碎片化的状况变成连片运营或转为工业、作业用处，发挥土地的应有价值，一起也能为农人带来收益。
石龙村的村干部们说，有了确权证书，乡民既能够挑选自己耕耘，也能够用于流通，比方用证件从银行典当借款，也能够撒手不干，将土地租借。但从土地确权到真实流通起来，乡民们明显还需要时刻习惯。余仕根说，该村许多乡民这两年靠栽培苗木发了财，许多人不缺资金，现在据村委会了解，还没有发现乡民在确权后直接用确权证书来向银行典当借款的事例。
关于石龙村乡民，要不要流通，跟着权属的清楚，仅仅个人愿不愿意、需不需要的问题，但关于那些仍未完结确权的村，仍需等候。
珠海农业创业明星、金湾区三板村乡民“鸟叔”梁华坤就曾因没能确权吃过亏。2010年，梁华坤不管家人对立，抛弃如日中天的运送生意，回老家承揽一千多亩地展开生态饲养，其时在租地和借款时因为拿不出证明，一度陷入困境。
“这个问题其时纠结了我好久。”梁华坤通知南都记者，因为承揽面积大，又几回遭受飓风，前两年他的资金一度十分严重，与他创业的一些朋友熬不下去纷繁离任，其时他听到国家有方针，凭仗土地承揽运营权能够假贷，随后屡次找到银行，但都被拒绝了，“银行说要村委会开证明，证明这些土地是你承揽的才能够借款，村委会说不能开，假如开了证明，你又还不了借款，那村里承揽给你的土地被银行收走了怎样办?村里无法跟乡民告知”，梁华坤说，假如其时现已确了权，乡民直接拿证就能从银行借款，并且典当的是使用权，都是有期限，土地性质仍是归于村团体。
梁华坤说，除了没有产权证不能假贷，承揽鱼塘的手续也比较繁琐，1000多亩饲养基地中，有一部分是他从其他小的承揽户手中转过来的，但因为这些小承揽户曩昔只需承揽合同，没有确权证书，自己跟对方签订合同后不放心，怕出资下去，往后假如发作胶葛，自己蒙受损失，所以每跟一户承揽户签好合同后，自己仍是要找到村委会，由村委会再次书面盖章供认承揽没有问题他才敢租下来，手续十分繁琐，自己也很累，但不这样又忧虑自己的出资权益得不到维护，“有了确权证书，就不必这样忧虑了。”
小产权房或许转正吗?
土地确权将给土地供给商场特别是房地工业带来更多或许。本年1月，中共中央作业厅和国务院作业厅联合印发了《关于乡村土地征收、团体运营性建造用地入市、宅基地准则变革试点作业的定见》，清楚了完善土地征收准则，树立乡村团体运营性建造用地入市准则，完善乡村宅基地准则三大方针。
此前，乡村团体土地流通变成非农用地，只需一个途径———征地国有化，但由此引发的征地胶葛也成为不稳定要素的火药线。《南方周末》援引据国家信访局的计算称，现在征地引发的胶葛每年约400万件，一半以上群体性事情由征地拆迁引发。
新堂村上一任村支书林智仔早些时候在承受南都记者采访时表明，与同一时期相同地段的国有土地比较，对农地的征收补偿低的问题明显，比方乡村土地被征收的价格曩昔往往在200元/平方米左右，而一旦转为国有建造用地，价格能够飙升到2000元/平方米，中心增值的1800元与被征地的乡村没有一毛钱联系。
长时间以来，因为乡村团体土地不被答应自在地进入商场，“地下撒播”层出不穷。珠海一些急于展开的乡村不吝打擦边球，经过村团体出地，企业出钱的方式来展开，催生了没有房产证的村办厂房以及各类小产权房。
据了解，在珠海南屏，三灶等毗连城区的乡村，小产权房房价一般只需相同地段的正规产品房价格一半乃至三分之一。三灶有村官表明，曩昔因为方针不答应，村里边私自流通土地，搞开发时都鬼鬼祟祟，为了留住出资者，定价才能也很弱，没办法像同地段的国有土地那样竞标，价高者得，价格适宜就卖了。
一位长时间从事乡村宅基地生意的吴姓中介泄漏，从前许多乡村和乡民搞的小产权房因为不被方针供认，只能悄悄建、悄悄卖，许多没有实行报建手续，除了根本的工程本钱，用不着其他投入，比起城市的产品房，小产权房的质量和环境的确有距离，所以价格都定得很低，“有的小产权房价格乃至只需同地段产品房价格的十分之一。”
因为不被供认，小产权房的建造也面对巨大危险。三灶镇横石基村2008年从前与企业协作建房，拿出200亩土地，由企业出资开发，乡民每人可按100平米分产品房，余下的修建和物业则由开发商出售，但在打桩后不久，工程就因违背国家现行方针被叫停。相关人士说，依照方针，任何单位和个人不得不合法租借、占用农人团体一切土地搞房地产开发，“除非方针自身有打破，不然该村的协作建房项目是不答应开建的。”
跟着国家乡村土地确权和流通变革的不断推动，有关国家未来或逐步铺开乡村团体用地进入房地产商场，小产权房有望转正的声响随之呈现。但参加拟定上述《定见》研讨会的中国人民大学公共办理学院副院长、土地办理系教授严金明在《人民日报》的一篇采访中说，乡村团体运营性用地的入市或许对现有的土地供给，或许对房地产商场有影响。可是土地供给添加的总量都是在规划和用处操控的操控下，因而短期内不会有大幅提高。
严金明一起表明，答应团体土地入市，与小产权房转正没有什么联系，国家对小产权房界定是很清楚的，它是违背现有的法令准则的，并且并没有产权。因为房地产开发商逃避了交给国家的土地出让金，直接给农人补偿，补偿之后开发房产，一般房价较低，“现在的思路是操控增量，处理存量。操控增量，方针是零增长。关于存量，要渐渐进行处理，能够用‘止血疗伤’这个词来描述。”
确权最大难题是什么?
展开土地确权作业最大难题是什么?对此，斗门区农业局相关担任人说，仍是人和地的问题。一方面，土地权属查询、界限核定是乡村团体土地确权挂号发证的中心环节，因为前史留传原因，村小组一级的土地界限难以核定，适当一部分存在权属争议，和谐处理这些争议将成为乡民土地确权的最大阻止。而别的一方面，有些乡民是否归于本村户籍以及对前期作业不理解也存在争议。