清算后转让房产 土地增值税扣除项目如何确定

不少房地产企业遇到这样的问题，开发项目清算后剩下的房产再转让是独自核算土地增值税，仍是与曾经清算的收入兼并从头核算。例如，原清算项目增值率20%，未悉数出售，2010年出售剩下两套住所，收入200万元，对应本钱50万元，企业是仅核算这两套住所的增值率(约300%)，仍是并入原清算数据进行二次清算?
依据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)的规则，并非项目出售结束才开端清算。契合下列景象的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的;2.获得出售(预售)许可证满3年仍未出售结束的。
已竣工检验的房地产开发项目，已销开发产品收入由“预收账款”结转至“运营收入”，未销开发产品出售之前依照存货处理。若房地产企业捂盘或内部保存部分房源，均或许导致开发项目长时间不能清盘。企业不自动清算，主管税务机关会要求其被迫清算。但此刻房产没有出售结束，因为房价的不承认性，未售房产难以按估量价格承认，无法精确承认增值额，所以土地增值税清算仍限于已售部分。
此外，土地增值税扣除项目的承认取决于开发产品单位建筑面积本钱。在管帐处理上，开发项目所发作的本钱费用经过“开发本钱”科目进行归集，开发项目竣工后，“开发本钱”科目归集的累计发作额即为项目发作的总本钱并结转至“开发产品”科目，“开发产品”科目借方累计发作额即为竣工项目总本钱，其间既包括已售房产对应本钱，又包括未售房产对应本钱。国家税务总局《关于印发〈房地产开发经运营务企业所得税处理方法〉的告诉》(国税发〔2009〕31号)第十四条规则，已销开发产品的计税本钱，按当期已完成出售的可售面积和可售面积单位工程本钱承认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按下列公式核算承认：可售面积单位工程本钱=本钱目标总本钱÷本钱目标总可售面积;已销开发产品的计税本钱=已完成出售的可售面积×可售面积单位工程本钱。
已销开发产品本钱的管帐处理为：借记“运营本钱”，贷记“开发产品”。未销开发产品本钱即为“开发产品”科目已销本钱结转后的余额。之后若再次出售，依然依照出售面积×可售面积单位工程本钱核算，由“开发产品”科目结转至“运营本钱”。