土地增值税清算中的问题浅析

【摘要】：2007年1月16日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)，清晰要求从2007年2月1日起，对房地产开发企业土地增值税项目进行全面清算。此前,我国绝大多数区域仅对土地增值税实施预征,缺少履行清算的相关经历，并且土地增值税清算核算进程适当冗杂。为此，笔者就土地增值税清算操作履行中的部分具体问题及对策谈谈自己的拙见。
【关键词】：土地增值税;问题;对策
变革开放三十年以来，我国的住宅变革一直在不断地深化，房地产商场也随之得以逐渐发展壮大起来。为了标准土地、房地产商场买卖次序，合理调理土地增值收益。国务院于1993年12月13日，发布了《中华人民共和国土地增值税暂行法令》，规则转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人应当依法交纳土地增值税。法令从1994年1月1日开端实施至今，其间国家对土地增值税的相关方针进行了一系列的调整：① 2003年，要求房地产企业依照预(销)售收入的1%-2%的份额进行预征;② 2006年12月1日起，对二手房买卖开征土地增值税;③ 2007年1月16日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)，清晰房地产开发企业土地增值税将实施清算式交纳，替代以预征为主的交纳方法，并决议自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税展开全面清算作业;④ 2009年5月12日发布了《土地增值税清算办理规程》(国税发〔2009〕91号)，为进一步加强土地增值税征收办理、标准土地增值税清算作业供给方针辅导和操作根据。至此，土地增值税全面清算作业已势在必行，土地增值税征缴将予严格履行。笔者从实际操作履行动身，对其间的部分问题谈谈自己的定见和主张，所虑不周之处，尚请批评指正。
(一)关于清算中收入承认的问题
开发企业转让房地产所获得的收入是指转让房地产的悉数价款及有关的经济收益，分为直接出售开发产品获得的收入和视同出售房地产收入两种方式。在实际操作中，开发企业常常会出现以下问题：⑴ 是将预收购房款或当期售房款长时间挂在来往账上，不及时结转收入。⑵ 是以房款赔偿工程本钱、债款等，坐支收入。⑶ 是对需求视同出售的开发产品漏计出售收入。⑷ 是对直接出售的开发产品，以一房一价为名，调理房价，少计出售收入。
针对上述问题，笔者以为，应要点做好房地产开发企业日常监控作业，催促、辅导房地产开发企业将收入(含视同出售部分)精确及时记账。一起在清算进程中，应留意以下环节：⑴ 结合房产办理部门的网上存案资料承认是否有预收款未转收入状况存在。⑵ 查看项目承包方、资料供应方与开发企业之间来往账目，有无“虚挂”的大额余额存在，避免开发企业“以房偿债、以房换物”。⑶ 查看“开发产品”明细，结合实地勘测查询，对将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人等的行为，在开发产品发作所有权转移时，视同出售收入。⑷ 从出售统计表中查看是否存在不合理出售价格的状况，对此类出售，依照同类同期均匀出售价格予以调整出售收入。