按照税法规定，厂房改造后出租和出租后改造哪个更合适

A公司近年来经过技术创新，企业持续盈余。为满意市场需求，企业经过异地技术改造来扩展生产能力，新厂房已竣工投入运用。地处闹市区的原厂房现在只作为零散库房运用，运用率很低。为盘活财物，进步财物利用率，凭仗原厂房地处闹市区易租借的便当，A公司管理层活跃与外界洽谈计划租借原厂房。
经前期友爱洽谈，盈余企业B公司有意租借该厂房作为运营用房运用，计划租期为5年，不过原厂房有必要经过简略的改造，B公司才可作为运营用房运用。
据了解，A公司原厂房固定财物账面原值12000万元，折旧年限38年，估计残值率为5%，已运用并计提折旧28年，月折旧额12000×(1-5%)÷(38×12)=25万元。经测算为便于B公司运用，进行简略改造需投入改造费用600万元，改造期估计3个月。按市价剖析，改造后厂房对外租借可收取月租金100万元。估计改造的原厂房对B公司只要5年的运用价值，如再运用需从头改造。
在对原厂房改造和租借行为进行剖析后，有两种计划可供挑选：计划一，A公司改造后再租借给B公司;计划二，由B公司承租后进行改造。
涉税剖析
对原厂房改造和租借触及的税收为：与租借租金收入相关房产税、营业税及相应的城建税、教育费附加，原厂房投入的改造费用分期在企业所得税前扣除所影响的企业所得税等。
企业所得税。依据《企业所得税法》第十三条规则，在核算应交税所得额时，企业发作的下列开销作为长时刻待摊费用，依照规则摊销的，准予扣除：(一)已足额提取折旧的固定财物的改建开销;(二)租入固定财物的改建开销;(三)固定财物的大修理开销;(四)其他应当作为长时刻待摊费用的开销。一起依据《企业所得税法施行法令》第六十八条规则，企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项所称固定财物的改建开销，是指改动房子或许建筑物结构、延伸运用年限等发作的开销。企业所得税法第十三条第(一)项规则的开销，依照固定财物估计尚可运用年限分期摊销;第(二)项规则的开销，依照合同约好的剩下租借期限分期摊销。改建的固定财物延伸运用年限的，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规则外，应当恰当延伸折旧年限。第五十八条规则，改建的固定财物，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规则的开销外，以改建过程中发作的改建开销添加计税根底。
由此，计划一A公司改造后再租借给B公司，改造费用600万元应添加原厂房固定财物账面原值，并在尚可(剩下)运用年限分期摊销(假定3个月改造期后，该固定财物即可投入运用)，即固定财物原值调增为12000 600=12600万元，尚可运用年限为(38-28)×12-3=117个月，月折旧额添加600×(1-5%)÷117=4.87万元。计划二由B公司承租后进行改造，依照合同约好的剩下租借期限分期摊销，租期为5年，摊销年限为5×12-3=57个月，月摊销额为600÷57=10.53万元。
税率。假定A、B公司企业所得税适用税率均为25%，城建税率为7%，教育费附加征收率为3%，房产税从租计征税率为12%，未享用税收优惠，暂不考虑印花税等其他税种。
计划比较对计划的比较，应从租借两边的共赢视点考虑，为此可将A、B公司作为一个全体进行剖析，对租借两边来讲，租金付出仅仅一个全体内部的资金活动，不存在资金流出，只要与改造费用及租金相关的税收才是资金净流出。计划比较暂不考虑资金的时刻价值。
计划一
A公司改造后再租借给B公司。月租金100万元，A公司应交房产税100×12%=12万元、营业税100×5%=5万元、相应的城建税及教育费附加5×(7% 3%)=0.5万元，厂房租借发生的税前收益100-12-5-0.5-25-4.87=52.63万元，应交企业所得税52.63×25%=13.16万元，净利润52.63-13.16=39.47万元。5年租借期满后，还可持续运用的10-5=5年，因该部分改造费用计入计税根底所计提折旧可抵税5×12×4.87×25%=73.05万元。对B公司来讲，付出的月租金100万元可税前扣除而抵税100×25%=25万元。两边5年租期累计交税费5×12×(12 5 0.5 13.16-25)-73.05=266.55万元。
计划二
由B公司承租后进行改造。
B公司承租后进行改造便于按自己的志愿进行，便于进步功率。月租金90万元(租金总计5×12×100=6000万元，减去600元改造费用后为5400万元，月租金5400÷(5×12)=90万元)，A公司交房产税90×12%=10.8万元、营业税90×5%=4.5万元、相应的城建税及教育费附加4.5×(7% 3%)=0.45万元，厂房租借发生的税前收益90-10.8-4.5-0.45-25=49.25万元，应交企业所得税49.25×25%=12.31万元，净利润49.25-12.31=36.94万元。对B公司来讲，付出的月租金90万元可税前扣除，即，前3个月每月可抵税90×25%=22.5万元，改造完成后，改造费用可按租期分期摊销在税前扣除600÷(5×12-3)=10.53万元，每月抵税(90 10.53)×25%=25.13万元。两边5年租期累计交税费5×12×(10.8 4.5 0.45 12.31)-(3×22.5 57×25.13)=183.69万元。
经过比较可知计划一较计划二多开销税费266.55-183.69=82.86万元，挑选计划二为佳。
定论
上述计划的比较成果主要是从房子租金的计税根底及改造费用在企业所得税前扣除不同所造成的。如房子必经改造后才可供租借方运用，则将房子改造后租借，收取的租金中将含改造费用，然后添加与租金相关的税费开销。反之，如房子租借后由承租方改造，则相反。一起，改造费用因改造方不同而在企业所得税前扣除有所不同，租借前改造，改造费用与房子相关费用一起摊销;租借后由承租方改造，改造费用按租借期限摊销，摊销期的长短将影响企业所得税的计交时刻，然后影响资金的时刻价值。所以，在租借两边洽谈时，应详细进行比较剖析时，从合理、合法并有用的视点去考虑。
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