如何认定小产权房屋买卖的效力

关于小产权房子转让合同的效能，现在理论界和实践中大体有两种声响，第一种是反对者，以为小产权不契合国家规则，转让合同无效;第二种是支撑者，以为国家并为规则合法缔造的小产权房子不能够生意，法无明文制止即答应，故小产权房转让合同有用。
(一)支撑第一种观念的理由：
持第一种观念即合同无效说的理由有三，首要来自于我国现行《土地处理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。其一，依据《土地处理法》第62条及其它相关条款的规则，乡村和城市市郊土地归于农人团体所有，乡村宅基地运用权的取得有着严厉的身份约束，即只需具有团体经济组织成员的身份，才能够依法取得并享有宅基地运用权，且宅基地的分配制度实施一户一宅制。一起，依据房地一体的准则，当宅基地上所建房子被转让，该土地的运用权也随之一起被转让，假如答应乡村房子出售给团体经济组织以外的人，将导致宅基地运用权享用主体的扩大化，不具有宅基地运用权资历的人反而成为了宅基地的直接运用者，这与《土地处理法》的规则显然是对立的。该法第63条明也文规则：“乡村团体所有的土地运用权不得出让、转让或许出租借与非农业建造。”该制止性规则对乡村团体土地运用权的流通做了严厉的约束，这样看来，乡村宅基地的所有权在团体，运用权仅限于乡民，农人将房子卖给城市居民实质上是运用土地进行了非农建造，该种行为被法令所制止，转让合同自始无效。其二，依据《物权法》的规则，宅基地运用权归于用益物权，而用益物权是一种不完好和受约束的所有权，其上所盖房子自也不具有完好的所有权，故此，其流通条件理应受到约束，不能简略等同于其他具有彻底所有权的产业。关于所有权不完好的产业，其转让合同的效能至少也是有待商讨，不能径自确定其为有用。其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让处理制止炒卖土地告诉》第二条第二款规则：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人团体土地建住所，有关部门不得为违法修建和购买的住所发放土地运用证和房产证。”2007年12月30日《国务院办公厅关于严厉执行有关乡村团体建造用地法令和政策的告诉》、2008年中心一号文件《中共中心国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业开展农人增收的若干意见》都清晰表明：城镇居民不得到乡村购买宅基地、农人住所或“小产权房”。无从取得土地运用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以取得有用的法令保证，假如听任该类房子自在转让，不只会损坏原有的房地产商场的生意次序，也将引发许多的社会对立，不利于社会的安稳和经济的开展。
(二)支撑第二种观念的理由：
第二种观念即转让合同有用说。支撑这种观念的理由也有三个，其一源自国务院有关文件及最高法院的司法解释复函精力。1963年3月20日中共中心《关于对社员宅基地问题做一些补充规则的告诉》第二项规则：“社员有生意房子的权力。房子出卖后，宅基地的运用权即随之搬运给房主，但宅基地所有权仍归团体所有。”这一规则清晰了农人享有生意房子的权力。房子出卖后，宅基地的所有权仍归团体所有，但运用权随房子所有权的搬运而归受让方享有。最高人民法院(1992)民他字第8号复函中也清晰规则，“乡村房子生意应具有书面契约、中人证明等要件，要求处理过户手续的当地还应依法处理该项手续。”这一规则必定了乡村房子生意准则上不以所有权挂号为收效要件，一起也直接的必定了乡村宅基地房子是答应生意的。其二，《土地处理法》第62、63条的规则，从立法原意来剖析，其制止的仅是对宅基地运用权的独自转让，但在宅基地上的房子所有权发作流通的情况下，该宅基地运用权的附随转让并不制止。关于农人房子可否转让的问题，从物权的视点来说也应该是被答应的。所谓物权，是指公民、法人依法有的直接分配特定物并对立第三人的产业权力。物权本质上是一种分配权，是权力人对物的直接分配，具有对立第三人的效能。而所有权是彻底物权，包含占有、适用、收益、处置四项权能，其间处置权是所有权的标志，也是中心权能。已然乡村房子的所有权归属乡民，那么乡民对其房子本应享有肯定的分配权，其间当然含转让权，若将该权力剥离，则很难谓之对房子享有所有权了。《关于加强土地转让处理制止炒卖土地告诉》中规则，农人的住所不得向城市居民出售，该规则自身违背了《物权法》的立法精力，损害了所有权的权能。且该文件自身的效能在物权法之下，故应以物权法为准。其三，确定合同无效，应当以《合同法》中规则的合同有用要件为规范，契合合同有用要件的合同则为有用。《合同法》规则的合同有用要件首要包含四个方面，1、合同当事人具有民事权力能力和民事行为能力。2、意思表明实在。3、合同内容不违背法令、行政法规的强制性规则和社会的公序良俗。4、形式上契合法令要求或许规则，有约好的还应当契合约好。别的，国务院《关于加强土地转让处理制止土地炒卖的告诉》尽管规则农人的住所不得向城市居民出售，但该告诉在形式上既不是法令也不是行政法规，不能作为确定合同无效的依据。再者，土地处理法等一些法令也都仅规则了宅基地制止生意的条款，并未制止乡村房子的生意，尽管宅基地和其上房子严密相关，但毕竟是两个不同的概念，面临该类胶葛，在法令适用上还应区别对待。故此，在审判实践中，应结合个案实践来断定合同有用与否，不能混为一谈，只需小产权房转让合同契合上述四项要求，就应当确定为合法有用，而非当然无效。依据某当地中级人民法院的查询显现，乡村房子生意合同的效能，绝大多数法官的观念是乡村房子生意有用。他们以为，对合同的效能确定应适用合同法的规则，只需该类和同是两边的实在意思表明，不违背法令和行政法规，不存在《合同法》第四十四条、五十二条规则的无效景象，就对两边当事人具有法令约束力，当事人应当依照从保护生意次序的安稳和安全的视点着眼，法院也应确定合同有用。