如何合理调整收入额和扣除项目金额来减低增值额
来源：听讼网整理 2019-04-22 15:15
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：依据土地增值税的税率特色及有关优惠方针，经过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，然后适用较低税率交税或享用免税待遇。
一、使用税收优惠方针进行税收谋划
依据我国《土地增值税暂行条例》规则，交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税。假如增值额超越扣除项目金额20%的，应就其悉数增值额按规则计税。一起税法还规则关于交税人既建一般规范住所又搞其他房地产开发的，应别离核算增值额。不别离核算增值额或不能精确核算增值额的，其缔造的一般规范住所不能适用这一免税规则。房地产开发企业假如既缔造一般规范住所，又从事其他房地产开发，在分隔核算的状况下，谋划的要害便是将一般规范住所的增值率控制在20%以内，以取得免税待遇。要下降增值率，要害是下降增值额。
例：某房地产开发企业A出售一般规范商品房取得出售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包含税金)。
回答：出售税金及附加=6000×5%×(1 7% 3%)=330万元
扣除项目金额算计=4400 330=4730万元
增值额=6000-4730=1270万元
增值率=1270/4730×100%=26.8%
适用30%的税率，因而交纳的土地增值税为1270×30%=381万元
经过上述核算能够看出，一般规范住所的增值率为26.8%，超越20%，需求交纳土地增值税。要使一般规范住所取得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，谋划的办法有以下两种：
榜首，下降一般规范住所的出售价格。下降出售价格尽管会使增值率下降，但也会导致出售收入的削减，影响企业的赢利，这种办法是否合理应经过比较削减的收入和少交纳的税金做出决议。假定其他条件不变，改动一般规范住所的出售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：
出售税金及附加=X1×5%×(1 7% 3%)=0.055X1
扣除项目金额算计=4400 0.055X1
增值额=X1-(4400 0.055X1)=X1-0.055X1-4400
增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400 0.055 X1)×100%
由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400 0.055 X1)×100%=20%，解得X1=5653.1万元。此刻出售收入比本来的6000万元削减了346.9万元，因为免征增值税少交税381万元，与削减的收入比较节省了34.1万元。
第二，添加一般规范住所的扣除项目金额：添加扣除项目金额的途径许多，例如能够添加房地产开发本钱、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，仅仅一般规范住所的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：
扣除项目金额算计=X2 330
增值额=6000-(X2 330)=5670-X2
增值率=(5670-X2)/(X2 330)×100%
由等式(5670-X2)/(X2 330)×100%=20%，解得X2=4670万元。此刻一般规范住所就能够免征土地增值税。
二、使用土地增值税的纳税规模进行谋划
榜首，使用协作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]48号)中规则“关于一方出地，一方出资金，两边协作建房，建成后按份额分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司能够充分使用此项方针进行税收谋划。第二，使用房地产的代建房节税。这种状况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完结后向客户收替代建收入的行为。关于房地产开发公司而言，尽管取得了收入，但没有发生房地产权属的搬运，其收入归于劳务收入性质，故不归于土地增值税的纳税规模。房地产开发公司能够使用这种建房方法，在开发之初确认最终用户，实施定向开发，以到达减轻税负的意图，防止开发后出售交纳土地增值税。第三，改售为租、出资联营节税。土地增值税的纳税规模不包含未转让土地使用权、房产产权的行为。因而，房地产开发企业在开发完结后，能够租借的方式回收资金。因为没有发生产权搬运，只需交纳租借房产税。别的，房地产企业也能够房产出资、联营，在出资时按税法规则不必交纳土地增值税，并且在转让股权时也能够不必补交。
三、使用添加扣除项目进行税收谋划
房地产开发企业在进行税收谋划时可经过合理的添加扣除项目金额以下降增值率，使其适用较低的税率，然后到达下降税收担负的意图。依据《土地增值税暂行条例实施细则》规则，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期借款利率核算的金额。其他房地产开发费用，按本条规则核算的金额之和的5 %以内核算扣除。凡不能按转让房地产项目核算分摊利息支出或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用按本条规则核算的金额之和的10%以内扣除。
一、使用税收优惠方针进行税收谋划
依据我国《土地增值税暂行条例》规则，交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税。假如增值额超越扣除项目金额20%的，应就其悉数增值额按规则计税。一起税法还规则关于交税人既建一般规范住所又搞其他房地产开发的，应别离核算增值额。不别离核算增值额或不能精确核算增值额的，其缔造的一般规范住所不能适用这一免税规则。房地产开发企业假如既缔造一般规范住所，又从事其他房地产开发，在分隔核算的状况下，谋划的要害便是将一般规范住所的增值率控制在20%以内，以取得免税待遇。要下降增值率，要害是下降增值额。
例：某房地产开发企业A出售一般规范商品房取得出售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包含税金)。
回答：出售税金及附加=6000×5%×(1 7% 3%)=330万元
扣除项目金额算计=4400 330=4730万元
增值额=6000-4730=1270万元
增值率=1270/4730×100%=26.8%
适用30%的税率，因而交纳的土地增值税为1270×30%=381万元
经过上述核算能够看出，一般规范住所的增值率为26.8%，超越20%，需求交纳土地增值税。要使一般规范住所取得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，谋划的办法有以下两种：
榜首，下降一般规范住所的出售价格。下降出售价格尽管会使增值率下降，但也会导致出售收入的削减，影响企业的赢利，这种办法是否合理应经过比较削减的收入和少交纳的税金做出决议。假定其他条件不变，改动一般规范住所的出售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：
出售税金及附加=X1×5%×(1 7% 3%)=0.055X1
扣除项目金额算计=4400 0.055X1
增值额=X1-(4400 0.055X1)=X1-0.055X1-4400
增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400 0.055 X1)×100%
由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400 0.055 X1)×100%=20%，解得X1=5653.1万元。此刻出售收入比本来的6000万元削减了346.9万元，因为免征增值税少交税381万元，与削减的收入比较节省了34.1万元。
第二，添加一般规范住所的扣除项目金额：添加扣除项目金额的途径许多，例如能够添加房地产开发本钱、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，仅仅一般规范住所的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：
扣除项目金额算计=X2 330
增值额=6000-(X2 330)=5670-X2
增值率=(5670-X2)/(X2 330)×100%
由等式(5670-X2)/(X2 330)×100%=20%，解得X2=4670万元。此刻一般规范住所就能够免征土地增值税。
二、使用土地增值税的纳税规模进行谋划
榜首，使用协作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]48号)中规则“关于一方出地，一方出资金，两边协作建房，建成后按份额分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司能够充分使用此项方针进行税收谋划。第二，使用房地产的代建房节税。这种状况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完结后向客户收替代建收入的行为。关于房地产开发公司而言，尽管取得了收入，但没有发生房地产权属的搬运，其收入归于劳务收入性质，故不归于土地增值税的纳税规模。房地产开发公司能够使用这种建房方法，在开发之初确认最终用户，实施定向开发，以到达减轻税负的意图，防止开发后出售交纳土地增值税。第三，改售为租、出资联营节税。土地增值税的纳税规模不包含未转让土地使用权、房产产权的行为。因而，房地产开发企业在开发完结后，能够租借的方式回收资金。因为没有发生产权搬运，只需交纳租借房产税。别的，房地产企业也能够房产出资、联营，在出资时按税法规则不必交纳土地增值税，并且在转让股权时也能够不必补交。
三、使用添加扣除项目进行税收谋划
房地产开发企业在进行税收谋划时可经过合理的添加扣除项目金额以下降增值率，使其适用较低的税率，然后到达下降税收担负的意图。依据《土地增值税暂行条例实施细则》规则，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期借款利率核算的金额。其他房地产开发费用，按本条规则核算的金额之和的5 %以内核算扣除。凡不能按转让房地产项目核算分摊利息支出或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用按本条规则核算的金额之和的10%以内扣除。