融资租赁实务不动产能否作为租赁物

司法解释的规制途径
不动产能否作为售后回租的标的物?这是实务界遍及重视的重要问题。对此，最高法院《融资租借司法解释(征求意见稿)》第四条曾规矩：“有下列景象之一的，人民法院应确认融资租借合同无效：以房子等不动产作为租借物的”，可是在终究公布实施的正式稿中前述规矩被删除了，依据“法无制止即可为”的一般准则，实务界有观念以为，司法解释并不制止不动产作为融资租借的标的物，该观念有必定的说服力，但不完全符合司法解释的原意。
依据最高法院《融资租借司法解释的了解与适用》所发表的立法原意，司法解释正式稿之所以没有坚持前述《征求意见稿》第四条的规矩，原因有二：一是假如直接否定不动产融资租借合同的效能立法依据缺少;二是假如直接确认无效，将会影响很多的存量合同的实行。据此了解，相关于有用合同付出租金、利息及息差的责任而言，承租人依据无效合同或许可以取得革除息差的成果，假如合同无效成为比较确认的预期则承租人或许以此为由不实行部分合同责任。由此，不难看出司法解释呵护商场的立意。
那么，司法解释尽管没有直接规矩不动产融资租借的合同效能，是否意味着不动产租借就没有用能危险呢?对此，应全体解读司法解释的悉数规矩，尤其是第一条开宗明义所要求的“人民法院应当依据合同法第二百三十七条的规矩，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权力和责任，对是否构成融资租借法令联系作出确认。”“对名为融资租借合同，但实践不构成融资租借法令联系的，人民法院按其实践构成的法令联系处理。”在此，司法解释调整了规范合同效能的办法，不再简略地以“不是有用便是无效”的规范来调查效能问题，而是以法令联系的构成要件为判别规范，以是否实行融资租借内含的权力责任联系作为胶葛裁判的办法。按此规矩，咱们可以这样了解不动产融资租借的效能问题，即，以不动产为标的的融资租借尽管不会直接由于标的物的原因而被确认合同无效，可是却或许不被确以为融资租借法令联系，因而导致融资租借公司预期的合同利益得不到全面维护。
怎么判别是否构成融资租借法令联系
依据前述司法解释第一条的规矩，判别是否构成融资租借法令联系有四项要素，标的物的性质则排在第一位，由此不难看出其重要性。那么，实务中，租借物的性质应到达什么要求才干构成融资租借法令联系呢?依据最高法院《融资租借司法解释的了解与适用》的解读，融资租借法令联系中的租借物应满意以下条件：
1.使用价值。融资租借是融资和融物两重买卖的买卖的结合，承租人经过融资租借买卖需求直接取得租借物的使用价值。因而，假如在买卖中的租借物并不能满意承租人对标的物使用价值的需求，或许承租人从事租借买卖其意图并不是为了取得租借物的使用价值，那么该项买卖即使名为融资租借，本质上因其不符合融资租借的一般意图，因而不确认其构成融资租借法令联系。
2.担保功用。融资租借买卖别的一个典型特征是，出租人需求保存租借物的所有权以担保其对承租人租金债款的完成，一起这也是融资租借法令联系中租借物的重要法令功用。要满意上述功用，租借的权属有必要确认，而不动产权属的确认需求建立在权属挂号的根底之上，因而，对缺少权属挂号的产业其无法承当出租人保存所有权以担保债款完成的功用。关于售后回租买卖而言，承租人所具有不动产的所有权应实在转让给出租人，所有权改变挂号是不动产权属改变的要件。
当然，除了上面两个条件之外，从人民法院所担负的对国家经济开展的保证功用而言，国家产业方针也会直接影响对某项买卖是否按融资租借联系予以维护的取向，尤其是对国家宏观调控约束开展的建设项目，假如经过融资租借买卖变相供给告贷支撑，则人民法院也有或许以前述使用价值和担保功用等要件缺失为由确认其不构成融资法令联系。
对不构成融资租借法令联系的买卖怎么处理
人民法院审理合同胶葛，坚持本质重于方式的准则，不受当事人自行约好的合同称号的约束，对上述景象，司法解释明确规矩“对名为融资租借合同，但实践不构成融资租借法令联系的，人民法院按其实践构成的法令联系处理。”实务中，不构成融资租借联系的买卖实践构成何种联系，相同需求依据标的物的性质、当事人约好的权力责任联系等要素进行衡量。一般来说，其或许构成的法令联系或许是假贷联系、租借联系、租购联系等。假如确认实践构成假贷联系，那么当事人之间的胶葛就转化为假贷合同胶葛，有关合同效能、当事人权力责任联系随之将按假贷合同胶葛的规矩进行审理。
对企业间的假贷合同，最高法院法复〔1996〕15号批复确认无效，因而，假如实行该批复，对转化为企业间假贷胶葛的不动产融资租借合同终究依然面对无效的法令结果，相应的为承租人(现已转化人债款人)供给的担保也会被确认无效。
当然，有关企业间假贷合同的效能，依据最高法院2013年在全国商事审判工作会议上传达的方针，“不具备从事金融事务资质的企业之间，为生产经营需求所进行的临时性资金拆借行为，如供给资金的一方并非以资金融通为常业，不属于违背国家金融控制的强制性规矩的景象，不应当确认告贷合同无效。”依据该项方针的字面意义，其适用条件为：(1)告贷人告贷系为生产经营需求;(2)融资租借公司系以自有资金拆借;(3)融资租借公司并不以资金拆借为常业。依照这三个要件，部分不动产融资租借即使转化为企业间假贷胶葛，其合同效能仍或许得到保持。假定合同有用，那么当事人的合同中约好的租金和利息条款假如不超越人民法院的维护规模，则融资公司依然可以全额取得预期的合同利益。
当然，还有观念以为，“假贷发作在不具备从事金融事务资质的企业之间”也是该方针适用的要件之一，假如该观念建立的话，则金融租借公司从事的不动产融资租借的效能又面对别的一重不确认性。当然，全面解读2013年在全国商事审判工作会议陈述的精力，似不宜将前述有关假贷法令联系发作的布景描绘了解为相关方针适用的条件条件。
区别对待不动产融资租借中的经营危险和法令危险
这儿所谓的经营危险，系指在以不动产为标的的融资租借买卖中或许呈现的承租人无法付出租金的债款危险，而所谓法令危险，则是指因不动产融资租借导致诉讼胶葛而或许呈现的终究被确以为合同无效的危险。明显，经营危险是导致法令危险发作的条件，换言之，即使是存在法令危险的不动产融资租借假如承租人可以践约实行如期付租的合同责任，那么潜在的法令危险并不会发作，因而，经营危险应该是实务中考虑的主要因素。尤其是在一些企业集团中，融资租借买卖发作在集团内的相关公司之间，相对而言其经营危险较小，在事务开展的考量中恰当下降对法令危险的顾忌当然也是可行的。