购房款利息返还：购房合同解除之结果

购房款利息返还：购房合同免除之成果（作者：张志胜，北京律师）一、根本案情2004年12月30日，张某与北京强某房地产开发公司（下称“房产公司”）签定《商品房预售合同》，约好：张某购买房产公司开发建造的某楼盘房子一套，总价款13085670.00元人民币，买受人逾期付款不超越30日，应向出卖人付出日万分之三的违约金；逾期付款超越30日，出卖人有权免除合同，买受人应当付出累积付款的2%的违约金；出卖人应当在2005年6月25日之前将本合同约好的商品房交给买受人运用，出卖人逾期交房不超越90日的，应当向买受人付出日万分之三的违约金，合同持续实行；逾期交房超越90日的，买受人有权免除合同，出卖人向买受人付出累积付款的2%作为违约金；本协议收效之日起30天内，出卖人恳求预售挂号存案。合同中约好的付款方法为分期付款，买受人应在2004年12月30日缴付首付款50万元，余款在本协议存案挂号后7日内处理按揭借款。2004年12月30日，买受人一次性付出首付款后不再付出余款也未处理按揭借款手续；2005年1月5日，出卖人完成了商品房预售合同挂号存案。2005年9月，出卖人向北京市朝阳区人民法院提申述讼，恳求免除两边签定的《商品房预售合同》一起要求张某付出违约金10万元。2005年12月，北京市朝阳区人民法院依法作出判定：（1）免除北京强某公司与张某的《商品房预售合同》；（2）北京强某公司返还张某已付购房款50万元；（3）张某向北京强某公司付出违约金10万元。张某不服一审判定，向北京市第二中级人民法院提起上诉，恳求二审法院依法驳回北京强某公司的诉讼恳求，要求北京强某公司返还购房款并付出已付购房款的利息。2006年3月，北京市第二中级人民法院作出终审判定：（1）保持一审法院第（1）、第（3）向判定；（2）改变一审法院第（2）项判定为：北京强某公司返还张某购房款50万元并付出利息。二、律师谈论1、免除购房合同并非必定承担违约责任。购房合同与其他合同无异，其免除方法可所以协商一致免除，也可所以因法定或约好事由单独免除。即便在两边均没有违约行为的前提下，依然能够通过协商一致到达免除购房合同的意图，这样，就不存在违约责任承担的问题。2、购房合同免除的法令结果与违约行为的法令结果不能混杂。合同免除的法令结果应当是：中止实行或中止持续实行并尽可能恢复原状，包含返还现已付出的资产。违约行为的法令结果是：违约一方向对方承担违约责任，如付出违约金。本案中，张某的违约行为应当承担的法令结果是付出违约金；可是，两边免除合同的法令结果是北京强某公司返还张某现已付出购房款及同期利息。3、购房合同免除时，原物与孳息应当一起返还。除非当事人有特别约好，孳息随原物之根本原则应当遭到尊重。本案中，张某已付50万元购房款为原物，同期银行利息为孳息，购房合同免除时，二者当一起返还；同理，假如房子现已交给（没有挂号过户）需张某退房时，张某运用期间获得房子租金应当返还给北京强某公司。4、购房合同免除的催告责任。一般来说，除了两边协商一致免除合同外，当事人一方单独免除合一起，实际中往往通过催告程序，可是，并非一切因法定事由单独免除合同均需求通过催告，即，催告不是一切单独免除的必经程序；合同法（第94条第3项）规则，当事人一方拖延实行首要债款，经催告后在合理期限内仍未实行时，对方能够免除合同。本案中，北京强某公司未经催告而直接申述，虽然在法令上不存在程序瑕疵（归于因约好事由而享有的免除权）。可是，通过催告或许能够到达合同持续实行的意图，这是比较契合签约初衷的。三、法令依据1、《中华人民共和国合同法》第93条：当事人协商一致，能够免除合同。当事人能够约好一方免除合同的条件。免除合同的条件成果时，免除权人能够免除合同。2、《中华人民共和国合同法》第94条第1款第3项：（三）当事人一方拖延实行首要债款，经催告后在合理期限内仍未实行。（原创著作，切勿抄袭，侵权必究）作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京闻名学者型律师，曾承受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访；2005年，被司法部选调参与司法考试(律师执业资格考试)阅卷，主阅论述题第三题。2006年参与美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师职业多年来,一向专心于经济纠纷与刑事辩解的处理，成功处理案子上百起，积累了丰厚的办案经历。联系电话：010-67675113，13718017337，13911920598；张律师主页：http://www.yyylaw.com；驾车或搭车道路：京广桥下车即到。