住宅小区停车场的产权是归谁的

住宅小区停车场产权归属法令剖析
住宅小区停车场产权归属法令剖析　　现在住宅小区内停车场的产权归属和收费问题，一向是物业管理中对立的焦点，围绕着上述问题的争议和胶葛一向不断，因此，怎么正确的处理小区内公共停车场的产权归属问题，从而对停车场是否应该收费、怎么收费、费用怎么分配给出法令的回答，是现在法学理论和立法实践中有必要面临的一个问题。
因为我国现在尚无一致的物权立法，因此，咱们需求从现有的规矩动身，凭借物权理论研究的作用，进一步的推理，来剖析小区内停车场的产权归属问题。
一、住宅小区公共停车场的产权归属
开发建造单位经过划拨、出让、转让等方法获得土地运用权今后，在土地上进行开发建造，构成房子以及包含路途、绿洲、停车场等在内的隶属设备。在开发建造单位对小区内的任何产业进行转让曾经，小区内除土地以外产业的一切权或许土地运用权都是归开发建造单位的。在开发建造单位开端出售住宅今后，其他人要获得小区内产业的一切权或许土地运用权只能经过两个途径，一是经过必定的法令行为获得，其间首要是转让和赠与。经过和开发建造单位签定转让合同或许赠与合同获得一切权或许土地运用权。二是依照物权理论傍边主物和从物的变化规矩获得。在物权理论傍边，从物是隶归于主物的，当主物的一切权或许运用权发作搬运，从物的一切权或许运用权也应当相应的发作搬运。一起，依照物权的公示公信准则，物权有必要以必定的外部方法表现出来，关于动产，占有是其物权公示的方法;关于不动产，挂号是其公示的方法。因此，关于小区内产业权力的搬运，一起也要完结法定的公示方法，才干得以完成。
假如没有上述的景象，即没有两边联系产业权力搬运的合意，也不是从物隶归于主物搬运，一起还没有必定的公示，就不会发作一切权或许运用权的搬运。也便是说，详细到停车场，要判别其一切权或许运用权是否搬运，一要看是否有搬运的根底原因，也便是前面论说的两种状况;二要看是否完结了法定的公示要求，也便是是否有产权的挂号。除此以外，都不发作物权变化的作用。
小区内公共停车场的状况是很杂乱，下面将针对每一种状况别离进行剖析：
榜首，小区内运用公共路途所设置的停车场。这一类停车场只存在运用权的争议问题。这类停车场的运用权应当是依附于路途的运用权归属的，路途的运用权归谁，在路途上设置的停车场的运用权也就相应的归于谁。那么小区内公共路途的运用权归于谁呢?我以为，小区内的公共路途是作为房子的从物而存在的。判别一个物是否是从物，两个重要的标准是这个物在功效上是否有独立性，在结构上是否是主物的组成部分。只要那些并不是主物的组成部分，一起又不具有独立的功效，其功效是依附于主物而发挥的物，才能够成为从物。小区内的公共路途在结构是独立于房子的，一起并不以交通运输为其存在的意图，而首要仍是运用房子的人便利。因此，我以为，小区内的公共路途是作为房子的一种从物而存在。当房子的一切权发作搬运时，路途的运用权相应的也应当发作搬运。房子的一切权人，也一起成为公共路途的一起运用权人，依照必定的比例享有公共路途的运用权。基于此，在小区公共路途上设置的停车场的运用权，相同也应当归于一切房子一切权人。
第二，小区内依照规划独自建造的地上停车场。这一类停车场相同只存在运用权的问题。但运用权不存在从物跟从主物发作权力搬运的问题，这一类的停车场的运用权发作搬运的仅有原因便是根据两边的法令行为，首要的是转让和赠与。详细到实践中，假如开发建造单位和小区内的业主没有就这一类停车场运用权进行约好，这一类停车场的运用权就应当归其出资建造者一切。假如业主和开发建造单位就这一类停车场的运用权进行了约好，则按约好确认其运用权归属，需求留意的是，根据不动产品权有必要经挂号才发作权力搬运的要求，此刻，有必要处理运用权的改变挂号才发作运用权搬运的法令作用。
当然，开发建造单位也能够同业主约好在这些停车位的运用权不发作搬运的前提下，答应业主运用，这种运用在开发建造单位和业主之间发作租借联系，但此刻业主享有的权力是一种债务，而不是一种物权，不具有排他的效能。　　第三，小区内的地下停车库。地下停车库和地上停车场又是不同的，地下停车场并不依附于土地，而是现已具有了自身结构上的独立性。因此，地下停车库构成一个独立的物，并不是从物，不发作跟从主物发作权力搬运的问题。那么，地下停车库的一切权相同在没有特别的约好时，应当归开始的出资建造者一切。　　地下停车场往往是由许多的停车位组成的，这些停车位都是处于同一个关闭的空间内，并不具有结构上的独立性，因此，不能独自成为物权的客体，因此，这些停车位能够根据约好由不同的人运用，可是运用者对其只要债务而没有物权。也便是说开发建造单位不能将地下停车库中的各个停车位的所谓一切权或许运用权别离搬运给不同的主体。可是，开发建造单位能够经过合同答应不同的主体别离运用不同的车位，但这种权力仅仅一种债务，不具有排他的效能。住宅小区停车场产权归属法令剖析
二、住宅小区公共停车场产权归属的立法问题
早年面的剖析能够看出，确认住宅小区内公共停车场的产权归属，涉及到下列一些最根本的民事准则：
一是物权客体的界定。什么样的物能够成为物权的客体，独自的停车位究竟是不是独立的物权的客体。地下停车库和地上停车场在法令性质上是不是有差异等。
二是主物和从物的区分。如前所剖析的，从物的权力随主物搬运，因此，怎么确认主物和从物关于确认某些部位的权力归属非常重要，究竟小区内哪些部位能够成为房子这一主物的从物，需求法令对从物的确认加以清晰。
三是物权搬运的规矩。从物的权力是否随主物搬运而搬运，一切权或许运用权发作、改变的根据究竟有哪些等等。
这些问题都是最根本的民事准则领域，因此只能经过完善物权立法，在国家根本民事法令准则傍边加以处理。在这些最根本的问题确认的前提下，小区内的停车场的产权归属就首要应当经过各民事主体自身的约好来处理，国家立法不可能详细规矩到哪一个部位归谁一切。