评估法计征土地增值税具体有哪些需注意的点

依据《土地增值税暂行法令》第三条规则，土地增值税依照交税人转让房地产所获得的增值额和法令规则的税率核算征收。土地增值税的核算公式应为：应交税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)。在实践的工作中，土地增值税应交税额的核算办法应该分为以下五种：查账计征法、预征计征法、评价价计征法、发票抵扣计征法和核定计征法。《土地增值税暂行法令》第九条规则，交税人有下列景象之一的，依照房地产评价价格核算征收：(一)隐秘、虚报房地产成交价格的;(二)供给扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评价价格，又无正当理由的。
关于用房地产评价价格核算土地增值税办法，交税人需留意以下三个关键。
评价收入与评价扣除项目金额选用的办法不同
《土地增值税暂行法令实施细则》第十四条规则，《土地增值税暂行法令》第九条(一)项所称的隐秘、虚报房地产成交价格，是指交税人不报或有意低报转让土地运用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。第九条(二)项所称的供给扣除项目金额不实的，是指交税人在交税申报时不据实供给扣除项目金额的行为。第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评价价格，又无正当理由，是指交税人申报的转让房地产的实践成交价低于房地产评价组织鉴定的买卖价，交税人又不能供给凭证或无正当理由的行为。隐秘、虚报房地产成交价格，应由评价组织参照同类房地产的商场买卖价格进行评价。税务机关依据评价价格承认转让房地产的收入。供给扣除项目金额不实的，应由评价组织依照房子重置本钱价乘以成新度折扣率核算的房子本钱价和获得土地运用权时的基准地价进行评价。税务机关依据评价价格承认扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评价价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评价价格承认转让房地产的收入。
可见，依照房地产评价价格核算征收土地增值税时评价房地产转让收入选用的是商场比较法评价的房地产买卖价格，评价扣除项目金额选用的是重置本钱法评价的房子本钱，两种办法在评价原理上有着实质的差异。
举例说明，某工业企业转让一幢20世纪90年代缔造的厂房，其时造价100万元，无偿获得土地运用权。假如按现行商场价的资料、人工费核算，缔造相同的房子需600万元，该房子为7成新。该企业已按500万元出价格格向税务机关申报土地增值税。但税务机关参照同类房地产的商场买卖价格进行评价该企业转让房地产的评价价格应为800万元。其他要素暂不考虑。则：(1)房地产转让收入为按商场买卖价格进行评价的价格800万元;(2)扣除项目为按重置本钱法评价的价格=600×70%=420(万元);(3)增值额=800-420=380(万元);(4)增值率=380÷420×100%=90.48%;(5)应交税额=380×40%-420×5%=131(万元)。
房价地价别离填写
《土地增值税暂行法令实施细则》第七条规则，旧房及建筑物的评价价格，是指在转让已运用的房子及建筑物时，由政府同意建立的房地产评价组织鉴定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价格。评价价格须经当地税务机关承认。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]048号)第十条规则，转让旧房的，应按房子及建筑物的评价价格、获得土地运用权所付出的地价款和按国家统一规则交纳的有关费用以及在转让环节交纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对获得土地运用权时未付出地价款或不能供给已付出的地价款凭证的，不答应扣除获得土地运用权所付出的金额。综上所述，在核算旧房转让土地增值税时，不只要留意旧房及建筑物的评价价格须经当地税务机关承认，并且要留意获得土地运用权所付出的地价款是扣除项目中与评价价格并行的项目。也就是说旧房及建筑物的评价价格中不包含获得土地运用权所付出的地价款。
评价费用可否扣除
财税字[1995]048号文件第十二条规则，交税人转让旧房及建筑物时因核算交税的需求而对房地产进行评价，其付出的评价费用答应在核算增值额时予以扣除。对《土地增值税暂行法令》第九条规则的交税人隐秘、虚报房地产成交价格等景象而按房地产评价价格核算征收土地增值税所发作的评价费用，不答应在核算土地增值税时予以扣除。
此外，需求清晰的是，财税字[1995]048号文件第十一条规则，关于个人购入房地产再转让的，其在购入时已交纳的契税，在旧房及建筑物的评价价中已包含了此项要素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
留意其他税金的扣除
《经营税暂行法令》第七条规则，交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产的价格显着偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其经营额。《经营税暂行法令实施细则》第二十条规则，交税人有法令第七条所称价格显着偏低并无正当理由的，按下列次序承认其经营额：(一)按交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定;(二)按其他交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定;(三)按下列公式核定：经营额=经营本钱或许工程本钱×(1 本钱利润率)÷(1-经营税税率)。公式中的本钱利润率，由省、自治区、直辖市税务局承认。《国家税务局关于印花税若干具体问题的规则》(国税地字[1988]025号)第九条规则，依照《印花税暂行法令》规则，交税人应在合同签定时按合同所载金额计税贴花。可见，交税人呈现《土地增值税暂行法令》第九条规则的“隐秘、虚报房地产成交价格的”或“转让房地产的成交价格低于房地产评价价格，又无正当理由的”两种景象而依照房地产评价价格核算征收土地增值税时，扣除项目中的与转让房地产有关的经营税要按上述办法承认经营额核算，印花税应按两边签定的产权搬运书据所载金额计税。
例：某房地产开发公司于2009年月10月向某商业企业(相关企业)出售A办公楼，价格为300万元。同年12月，该房地产开发公司向某集团总公司出售B办公楼(与A办公楼归于同一期的开发产品，其开发本钱根本相同)，价格为600万元。则该房地产产开发公司在就A办公楼转让收入向当地税务机关申报核算交纳土地增值税时，扣除项目中的与转让房地产有关的税金：经营税为600×5%=30(万元)，城建税为30×7%=2.1(万元)，教育费附加为30×3%=0.9(万元)。