对比中外土地征收补偿标准

一、中外土地征用补偿规范
在美国，土地征用被称为“最高土地权”的行使，美国土地征用补偿规范依据征用前的商场价格为核算规范，它充沛考虑到土地所有者的利益，不只补偿被征土地现有的价值，并且考虑到补偿土地可预期、可预见的未来价值;一起，还补偿因征用而导致相邻土地所有者、运营者的丢失，充沛保证了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用准则沿袭的是英联邦的体系，加拿大对土地征用的补偿是树立在被征土地的商场价格根底上，依据土地的最高和追加用处，按其时的商场价格补偿。详细来看，加拿大的土地征用补偿包含：(1)被征用部分的补偿，有必要依据土地的最高和最佳用处，依据其时的商场价格补偿。(2)有害或不良影响补偿(如严峻危害或灭失价值)，首要针对被征用地块剩下的非征地，因建造或公共工刁难剩下部分形成的危害，还包含对个人或运营丢失及其他相关丢失这种补偿不只包含被征地，还包含受征地影响相邻区域的非征地。(3)搅扰丢失补偿，被征地所有者或承租人因不动产悉数或底子征用，因紊乱而形成的本钱或开支补偿。(4)从头安顿的困难补偿。
英国的土地征用被称为“强制收购”。英国对土地征用的补偿作了较翔实的规则，其间土地征用补偿准则是：土地征用补偿以乐意买者与乐意卖者之市价为补偿的根底，补偿以持平为准则，危害以恢复原状为准则。土地征用补偿的规模和规范：(1)土地(包含建筑物)的补偿，其规范为公开商场土地价格;(2)残地步的切割或危害补偿，其规范为商场的价值下降价格;(3)租借权丢失补偿，其规范为契约未到期的价值及因征用而引起的危害;(4)搬迁费、运营丢失等搅扰的补偿;(5)其他必要费用开销的补偿(如律师或专家的署理费用、权力维护费等)。补偿的评价日期：是指土地征用机关在行使土地权力时，应告诉被征用土地的所有权人及其他权力人，但其取得土地往往会在告诉后的几个月或更长时刻，在地价上涨的情况下，土地征用补偿的评价日期成为非常要害的议题。英国土地征用评价准则规则，假设补偿金额为双方同意时，则以土地征用告诉日期为评价日期。假设土地征用补偿争议上诉时，则以土地法庭听证的最终一日为评价日期。
德国的土地征用补偿规模和规范为：(1)土地或其他标的物丢失的补偿，其规范为以土地或其他标的物在征用机关判决征用请求当日的移转价值或商场价值;(2)经营丢失补偿，其规范为在其它土地出资可取得的平等收益;(3)征用标的物上的全部顺便丢失补偿。德国被征用土地的补偿价格核算与英国相同，也是以官方发布征用决守时的买卖价格为准。
法国的土地补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准核算的。一起以征用土地周围土地价格或交税时的申报价格作为参阅。一起为了操控补偿，被征用不动产的用处已发布征用规则1年前的实践用处为准。
瑞典的土地补偿费中不包含预期土地将变为公共土地而引起的价格上涨部分，并且共同经过改动土地用处，进步土地补偿费的投机行为。瑞典对土地征用补偿价格的核算，以10年前该土地的价格为准。
日本的土地征用称为“土地收用”，日本的土地征用补偿是依据适当补偿的规范来定的，在大多数情况下以彻底补偿规范承认土地补偿费。详细来看，日本征用土地的补偿包含5个部分：(1)征用丢失补偿，对征地形成的产业丢失进行补偿，按被征用产业的经济价值即正常的商场价值补偿;(2)通损补偿，对因征地而或许导致土地被征用的顺便性丢失的补偿;(3)少量残存者的补偿;(4)离任者的补偿，对因土地征用形成业主丢失的补偿;(5)工作丢失补偿，对公共工作完成后所形成的污染对经济和日子丢失等的补偿，除了现金补偿，还有代替地补偿(包含犁地开发、宅地开发、搬迁代理和工程代理补偿等)。
韩国土地征用补偿首要包含以下几个方面：(1)地价补偿，为土地征用补偿的首要部分。1990年韩国一致以公示地价为征收补偿规范：(2)残地步价补偿，土地征用或许导致残地步价值减低或因残地步须建筑路途等设备和工程应予以补偿;(3)搬迁费用补偿，对被征地上的定着物，不是进行公益工作所有必要的，应给予相应的补偿。一起韩国在建造部建立了中心土地征用委员会，在汉城特别市、直辖市及道建立当地土地征用委员会，对土地征用的区域、补偿、时期等进行判决。
在新加坡，关于土地征用补偿的决议由土地税务兼行政长官作出，但补偿金额由专业土地评价师评价，以布告征用之日的市价为补偿规范。土地补偿的项目包含因土地征用形成土地切割的危害、被征用的动产与不动产的危害、被逼搬迁居处或经营所所需求的费用、丈量土地印花税及其他所需的合理费用等。
我国土地补偿费用包含土地补偿费、安顿补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费的规范是征用犁地的补偿费为该犁地被征用前三年均匀年产量的6至10倍，征用其他土地的补偿规范由省、自治区、直辖市参照征用犁地的补偿费规范规则。每一个需求安顿的农人人口的安顿补助费规范，为该犁地被征用前3年均匀年产量的15倍。征用其他土地的安顿补偿费由省、自治区、直辖市参照征用犁地的补偿费规范规则。土地补偿费和安顿补助费之和不得超越该土地被征用前3年均匀年产量的30倍。被征用土地上的附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规则。
二、中外土地征用补偿规范比较
经过中外土地征用补偿规范比较，咱们不难看出我国的征地补偿规范带有浓重的计划经济颜色，与我国正在建造和完善的商场经济体系是不相适应的，带有显着的不适应性和滞后性。我国同国外土地征用补偿规范相比较其缺点性详细表现在以下几个方面：
(一)土地补偿规范偏低
土地征用具有强制性，但其实质仍是一种购买行为，是获取土地本钱增值收益的进程。也便是说土地权人丢失的仅仅是否出售土地的决议权，土地的出售价格仍应该由商场公正买卖来决议。但从《土地管理渤的种种规则可以看到，现在我国土地征用的补偿规范是由政府单方面拟定出来的，在拟定土地征用补偿规范时，政府并没有把征用土地看成是一种商场买卖行为，不只没有考虑土地权人丢失土地的直接丢失，便是直接丢失的补偿规范都仅仅依据耕，地终年产量来拟定，虽然现行{土地管理法》进步了补偿的倍数，但远未消除低本钱征地的不合理情况，补偿金额显着偏低。
(二)没有考虑土地价格变化的要素
影响土地价格变化的要素许多，区域经济发展水平、人均犁地面积、土地的方位、环境质量等经济要素的不同均会导致地价的差异，即使是同一块土地，不同的出资水平也会呈现产量的不同，而现行《土地管理法》中依据犁地终年产量所拟定的补偿规范底子无法表现这些要素的不同所导致的地价差异。
(三)没有遵从最有用运用的准则
土地价格评价要遵从一条重要的准则——最有用运用准则也便是说土地评价应以评价目标的最有用运用为条件。被征用土地取得转用答应，其最有用运用明显是作为建造用地，假如对此地块进行价格评价，其必定是以土地实践最佳用处为依据，此刻土地的价值远远超越其运用现状的价值。因而，在理论上，用地单位应该依照建造用地的商场价格取得被征用土地的运用权，被征地农人应该依照公正商场价格取得失地补偿，国外也是按这一准则给予农人补偿的，但在我国实际中，用地单位依据现行的征地补偿规范支交给失地农人的补偿金却少得多，而其取得土地的本钱中很大一部分是上交给当地政府的土地出让金，明显，用地单位取得被征用土地的进程成了当地政府经过下降地价侵吞人民利益而获取土地本钱增值收益的进程。
三、对我国征地补偿规范的几点主张
(一)土地征用补偿遵从公正商场价格准则
遵从公正商场价格准则进行征地补偿是商场经济体系的要求。土地征用是典型的公权行为，土地征用补偿是对失地农人的产业补偿，从理论上讲，补偿的规范及规模应以失地农人的丢失而不是以征用者的所得为基准，一起还要归纳考虑土地对失地农人的特别价值、农人失掉土地的直接丢失等要素。在商场经济条件下，征地中不同利益主体对补偿规范或本钱的预期，取决于运用者对土地商场价格的认知程度，而合理、公正的补偿不管在买方仍是卖方看来，都应该是“合理的商场价值或买者乐意付出、卖者乐意承受的价格”。这些特色在国外的土地征用补偿中都得到了表现。而我国的征用补偿规范却没有遵从公正商场价格的准则，带有计划经济的颜色，然后导致土地补偿规范偏低。
(二)处理补偿办法
不管是补偿规范过低仍是补偿办法不稳当，表面上丢失的是农人的利益，从更深层次看，丢失的是政府的利益。到时政府将要为其过低的补偿从头买单。实际中，补偿的办法有几种：一是以现金补偿：二是留一部分农地或盖门面房;三是土地作价入股。以现金一次性补偿不当，这是因为若补偿费发给农人，某些农人或许会在短时刻内用光;若把钱留在村组，一则村组干部或许会糜烂，尤其是现在缺少有用监督的情况下;二是村组将钱用于置办企业、发展经济，因企业自身存在巨大的商业危险，到时或许会血本无归。若把钱买稳妥，从稳妥费收取的特别性考虑，时下农人拿不到钱，生计就存在问题。统筹考虑应变“一次性补偿”为“永久性获益”，而留一部分农地或盖门面房、土地作价入股这两种办法恰恰统筹了眼前利益与长远利益，所以可以大力推广。为了躲避农人的短视行为，容易将房子或股权转让，可对转让权力进行约束，即除非发作逝世事宜而需转让外，其它景象下的转让一概不处理房子过户挂号和股东改变挂号手续。
(三)考虑土地在级差地租上的差异
考虑到土地价格的变化要素，各个城市可依据城市的实践情况按区位划分为不同类别的区域，在归纳测算各类区域社会经济发展水平的根底上，充沛考虑新老方针平稳过渡等要素，别离承认市区、市郊和郊县土地补偿费归纳价规范，例如南京市首要取消了传统做法，市区每亩为1.8万元，市郊每亩为1.6万元，郊县每亩为1.4万元，这种按片区实施土地补偿费归纳价的办法不只突出了不同区域土地的区位条件，凸现了土地在级差地租上的差异，为逐渐向商场价征地过渡奠定了根底，并且避免了按土地详细类别定价的费事，便于土地部分、建造单位和底层政府操作，一起也减少了与被征地农人由此引发的胶葛。
(四)合理分配土地征用补偿收益
清晰界定产权是完成征地补偿费合理分配的要害。我国法令清晰规则乡村土地属团体所有，农人享有本团体土地的承揽运营权。这些权力可以经过土地挂号，并发放相应的土地权力证书，然后在法令上得到有用的承认和维护。在权力证书中应清晰规则团体土地权力主体的权力和责任，经过土地运用现状查询或地籍查询查清各权力主体的土地鸿沟、面积、方位、四至等底子情况，使权力的行使可以对应特定的物，然后避免权力的虚化，使其不被别人损害，然后真实享有土地的所有权或运用权。因为我国特别的国情，团体土地对农人而言不单是生产材料，仍是保证材料。土地征用是对团体土地所有权和运用权的永久性搬运，农人将永久失掉土地的运营权，失掉日子的牢靠来历和保证。因而在土地补偿中应考虑这一特别性，使补偿收益更多地倾向失地农人。乡村团体经济组织所得比例应用于本团体经济组织内的生产建造，如兴建农田水利建造，置办农机具，协助农人引入先进的农业科学技术，更新种类，进步农业单产，一起还可进行乡镇企业的建造，为失地农人供给更多的就业机会。总归，土地补偿收益只要合理地分配和运用，真实表现农人的利益，才干真实表现土地商场的经济利益。