最新二手房交易税费缴税计算方法

本文介绍不同类型二手房的税费，有二手商品房，房改房，经济适用房等税费的核算方法。二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时刻等要素而有所不同：
●二手商品房税费：
二手商品房便是业主从开发商手中依照市场价直接购买后上市出售的房产类型，可是经济适用房不属此类。
　　契税：成交价格的1.5%，假如对错普通住所的房产，其契税需求依照成交价格的3%交纳;【名词解释：非普通住所——但凡“修建面积在140平米以上、容积率高于1.0、实践成交价格高于同等级土地上住所买卖均匀价格1.2倍”的，归于非普通住所，反之为普通住所，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建造住宅、安居房、康居房、美化阻隔区域农人安顿住宅等具有保证性质的住宅享用普通住所待遇】。
　　印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。
营业税：但凡房产证(或许税务部分出具的契税税票)填发时刻缺乏2年的，需求交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，归于普通住所的免交，归于非普通住所的依照(实践成交价格-原购买价格)×5.5%的规范交纳;
个人所得税：但凡房产交给时刻缺乏2年的，需求交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方法：
1、适用于能够供给房产原价值凭据的：(实践成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;
2、适用于不能供给房产原价值证明或许合理费用凭据的：房产实践成交价格的1%。【名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、借款利息、装饰费用、公证费、手续费等，可是需求提交相应的凭据，如装饰款发票等。】
假如房产现已满5年的，归于家庭仅有住宅的能够免交，不然仍旧需求交纳个人所得税。假如业主在出售该房产当年内方案再行置办房产的，能够向税务部分提出书面请求，并先以交税保证金的方法将个人所得税交纳，在1年内从头置办房产后将相应部分的个人所得税交还。
●房改房税费：
房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是员工将单位以福利分房方法分配的房产以有关部分指定的价格将产权买断为个人一切的房产类型，在房改房中，只需产权性质为“成本价购买”的房产能够直接上市买卖：
契税、印花税：依照商品房的契税和印花税规范交纳;
土地出让金：房改房需求交纳土地出让金，核算公式为：当年成本价×修建面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实践上市出售的当年，由**公布的房改房成本价，也便是“本年”的成本价】，北京市市区现在的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也便是说，成本价房改房的土地出让金实践上便是15.60元/修建平米;房改房在上市出售而且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;
个人所得税：房改房的个人所得税核算方法与商品房相同，仅仅起算时刻上，房改房是以该房产最初房改时，交纳房改价款(购房款)的实践交给时刻为起算，需供给其时的缴款凭据作为核算根据，别的，在依照“(实践成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的规范核算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的金钱为核算根据，而是一致核定为4000元/平米;
需求留意的是，除了能够直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“规范价”两类房改房类型，规范价和优惠价的房改房上市，需求先交纳部分金钱变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、规范价补足成本价的核算公式为：当年成本价(1560元/平米)×修建面积×6%，交纳该金钱后就能够依照成本价房改房有关规则上市买卖了。
● 经济适用房税费：
经济适用房是国家给予相应税费减免和补助的住宅类型，所以该类房产上市买卖的约束比较多：
契税、印花税、营业税均依照商品房买卖有关规则交税;
个人所得税：适用于商品房上市买卖有关规则，可是因为经济适用房规则5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需求交纳的，满5年后假如不是家庭仅有住宅而需求上市买卖的，仍旧需求交税;
经济适用房的“5年之限”：1、交给使用缺乏5年的：该房产只能依照原购买价格出售给契合经济适用房购买资历的家庭【名词解释：契合经济适用房购买资历的家庭——经济适用房的购买资历要求如下：家庭年收入6万元以下、归于无房户或许家庭均匀住宅面积未到达最低规范的、北京市乡镇户口居民或许《持有北京市作业寓居证》的外省市来京人员】;2、交给使用已满5年的：能够依照市场价格出售给任何中国公民，可是需求交纳成交价格10%的归纳地价款。
这儿需求特别留意还有一类“等同于经济适用房办理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安顿”类房产或许“回迁房”，他们仅仅产权证标示为经济适用房，行政办理上对比经济适用房，可是不受经济适用房5年的约束，只需获得产权证就能够上市买卖，除了依照商品房税费规范以外，还需求交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。
● 关于土地增值税
对居民个人具有的普通住所，在其转让时暂免征收土地增值税。
其次，关于居民转让非普通住所的，凡寓居满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;寓居满三年未满五年的，折半征收土地增值税;寓居未满三年的，按规则计征土地增值税。
在土地增值税的交纳上，大多是采用了依照成交价格的1%交纳的方法。
● 有关税费减免的规则：
1、拆迁居民能够持拆迁证明革除与拆迁补偿数额对应部分的契税;
2、一年内卖旧买新的能够革除出售原房产所得部分的个人所得税，可是需求先以交税保证金方法交纳到税务部分