土地增值税要缴纳哪些费用

问：现在，据一些企业和社会中介安排反映，房地产土地增值税的核算适当费事，一般企业都难以核算精确。请问，应当怎么核算应交纳的土地增值税?
答：确实，土地增值税的核算比较费事，但笔者以为，假如在核算过程中严厉依照收入、扣除额和应交税额确实认、核算方法进行核算，其成果也就可以得到精确无误。现将应交税额的一般核算方法介绍如下，供参阅：
一、收入确实认。
房地产转让收入是指转让房地产获得的悉数价款及其有关的经济收益，包含：钱银收入、什物收入以及其他收入。假如获得的是什物收入，应按收入时的商场价格折算成钱银收入;假如获得的是无形资产收入，应由专门评价安排承认成钱银收入;假如获得的是外国钱银，应依照获得收入的当天或当月1日国家发布的商场汇率折算成人民币收入。也便是说，核算土地增值税所运用的收入目标，只要将转让房地产获得的各种方法的收入按上述方法换算成人民币现金方法的收入即可。
二、扣除项目金额确实定。
土地增值税扣除项目金额确实定要差异新建房地产和旧房及建筑物两种状况进行。
(一)新建房地产扣除项目确实定。共有五项内容：
1.获得土地运用权所付出的金额。包两部分：
(1)为获得土地运用权付出的地价款。其间：对政府出让的土地为付出的土地出让金;对以行政划拨方法获得的土地为按规则补交的土地出让金;对以转让方法获得的土地为向原土地运用权人实践付出的地价款。
(2)在获得土地运用权时按国家统一规则交纳的有关费用，如挂号、过户手续费和契税等。
2.开发土地和新建房及配套设备的本钱(简称房地产开发本钱)。也便是开发房地产项目实践发作的本钱，包含六部分：
⑴土地征用及拆迁补偿费。包含土地征用费、犁地占用税、劳作力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净开销，安顿动迁用房开销等。与所得税不同的是还包含土地闲置费。
⑵前期工程费。包含规划、规划、项目可行性研究和水文、地质、勘测、测绘、"三通一平"等开销。
⑶建筑安装工程费。其间以出包方法开发的为付出给承包单位的建筑安装工程费;以自营方法开发的为自建工程发作的建筑安装工程费。
⑷基础设备费。包含开发小区内路途、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、美化等工程发作的开销。
⑸公共配套设备费。指不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发作的开销。
⑹开发直接费用。指直接安排、办理开发项目发作的费用，包含薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、周转房摊销等。适当于工业生产企业的制造费用。
3.开发土地和新建房及配套设备的费用(简称房地产开发费用)。指与房地产开发有关的出售费用、办理费用、财务费用。适当于一般企业的期间费用或许营业费用。
对开发费用的扣除，不是按实践发作额，而是按规范扣除，规范的挑选取决于财务费用中的利息开销。分两种状况：
(1)对可以按转让房地产项目核算分摊利息开销，并能供给金融安排的告贷证明的。扣除金额为利息开销加上按上述获得土地运用权所付出的金额与房地产开发本钱之和不超越5%的份额(详细由当地政府承认)核算扣除。
(2)对不能按转让房地产项目核算分摊利息开销，或不能供给金额金融安排告贷证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发本钱金额之和不超越的10%(详细由当地政府承认)核算扣除。
不过，在详细承认时还应留意五点：
一是利息的上浮起伏按国家的有关规则履行，超越上浮起伏的部分不答应扣除。
二是超越告贷期限的利息部分和加罚的利息不答应扣除。
三是悉数运用自有资金，没有利息开销的，按上述(2)的方法核算扣除。
四是房地产开发企业既向金融安排告贷，又有其他告贷的，其房地产开发费用不能一起用上述两种方法核算扣除，只能选其间的一种方法。
五是土地增值税清算时，现已计入房地产开发本钱的利息开销，应调整至财务费用中核算扣除。
4.与转让房地产有关的税金。包含在转让房地产时交纳的营业税、城市保护建造税、印花税、教育费附加，即"三税一费".但在详细核算税金扣除时要视交税人而定：
对房地产开发企业在转让时交纳的印花税因已归入办理费用，因而，在此只能扣除营业税、城市保护建造税和教育费附加，即扣除"两税一费".
对其他交税人交纳的印花税则答应扣除，即扣除"三税一费"，印花税的税率为产权搬运书据所载金额的0.5‰。
5.财政部规则的其它扣除项目。
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕第6号)的规则，专门从事房地产开发的交税人在核算土地增值税时，除扣除上述四个项目的扣除金额定，可以按获得土地运用权付出的金额加房地产开发本钱之和再加计20%的扣除金额，其他交税人则不不答应。也便是说，加计20%扣除方针只适用于专门从事房地产开发、并已进行实质性开发的交税人，对虽专门从事房地产开发但未进行实质性开发(未进行开发即转让)的交税人只能扣除获得土地运用权时付出的地价款、交纳的有关费用，以及转让环节交纳的税金;对非专门从事房地产开发的交税人，只能扣除上述前四个项目的金额。
一起，转让新建房地产的交税人在核算应交纳的土地增值税时，对在出售时按县级以上人民政府规则代收的各项费用还要差异不同状况进行调整：
(1)代收费用计入房价向购买方同时收取的，应将代收费用作为转让房地产所获得的收入计税。实践付出的代收费用，在核算扣除项目金额时，可予以扣除，但不答应作为加计扣除的基数。
(2)代收费用在房价之外独自收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，对实践付出的代收费用也不得在核算增值额时扣除。
此外，按我国土地增值税办理的相关规则，在核算土地增值税时具有下列状况之一的，需求对扣除本钱进行评价：
⑴出售旧房及建筑物的;
⑵隐秘、虚报房地产成交价格的;
⑶供给扣除项目金额不实的;
⑷转让房地产的成交价格低于房地产评价价格，又无正当理由的。其核算公式为：
扣除本钱=重置本钱价×成新度折扣率。
重置本钱价=买卖实例房地产价格×什物状况要素批改×权益要素批改×区域要素批改×其他要素批改。
也便是说，转让新建房地产的交税人假如存在上述⑵、⑶、⑷三种状况之一的，需求对本钱项目金额进行评价扣除。
(二)旧房和建筑物的扣除项目确实定。共有三项内容：
1.旧房或建筑物本钱。
交税人转让旧房及建筑物，扣除本钱一般按旧房及建筑物的评价价格扣除，其"评价价格"是指在转让已用的房子及建筑物时，由政府同意建立的房地产评价安排鉴定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价格(评价价格须经当地主管税务机关承认)。可区别两种状况进行扣除：
不能获得评价价格，但可以供给购房发票的，经当地税务部分承认，可按发票所载金额与从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算的费用扣除，其间"每年"是指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月为一年;超越一年，未满12个月但超越6个月的，可以视同为一年。对交税人购房时交纳的契税，凡能供给契税完税凭据的，准予作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除，但不作为加计5%的基数。
2.获得土地运用权所付出的地价款和国家统一规则交纳的有关费用(评价费可以扣除，但隐秘、虚报景象下的评价费不得扣除)。
3.转让环节的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税。
关于个人购入房地产再转让的，其在购入环节交纳的契税，因为现已包含在旧房及建筑物的评价价格之中，故计征土地增值税时，不再作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
三、应交税额的核算。
经过以上对房地产转让收入及扣除项目金额确实定后，依照土地增值税的核算过程，可以核算增值额了，土地增值税的增值额=转让房地产获得的收入-扣除项目金额。核算出增值额，承认出增值额占扣除项目金额的份额(增值额÷扣除项目金额×100%)，再找出适用税率，也就可以核算应交纳的土地增值税税额了，即：土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
例如：某房地产开发公司将一栋新建的独立写字楼全体出售，收入总额为20000万元。开发该栋写字楼的相关开销为：付出地价款及各种费用2800万元;房地产开发本钱5000万元;财务费用中的利息开销为1500万元(已正确按转让项目核算分摊并已供给金融安排证明)，转让环节交纳的有关税费算计为1121万元;当地政府规则的其他房地产开发费用核算扣除份额为5%.应交纳土地增值税的核算方法如下：
(1)获得土地运用权付出的地价及相关费用为2800万元。
(2)房地产开发本钱为5000万元。
(3)房地产开发费用=1500 (2800 5000)×5%=1890万元。
(4)答应扣除的税费为1121万元。
(5)加计扣除额=(2800 5000)×20%=1560万元。
(6)答应扣除的项目金额算计=2800 5000 1890 1121 1560=12371万元。
(7)增值额=20000-12371=7629万元。
(8)增值率=7629÷12371×100%=61.67% 。
(9)应交税额=7629×40%-12371×5%=2433.05万元。
需求留意的是，土地增值税是以交税人房地产本钱核算的最基本的核算项目或核算目标为单位核算的。成片受让土地运用权分期分批开发、转让的，对答应扣除项目的金额可按转让土地运用权的面积占总面积的份额核算分摊。若按此方法难以精确核算或显着不合理，也可按建筑面积或税务机关承认的其他方法核算分摊。即：扣除项目金额=扣除项目总金额×(转让土地运用权的总面积或建筑面积/受让土地运用权的总面积)。
总归，土地增值税假如可以从以上几个方面做到精确承认和核算，其应交税款的核算成果也就精确无误了。