房地产开发流程包括几个程序

房地产开发流程
房地产开发流程首要包含以下几个程序：
1、 前期的预备
前期预备作业首要包含由计委对房地产项目进行立项批阅，规委对项目进行规划批阅，进行规划施工，土地出让或转让等。此阶段的首要作业是获得项目开工建造的一系列答应证和获得项目建造用地的国有土地运用权。咱们所说的"五证"中的《建造工程规划答应证》、《建造工程开工答应证》、《建造工程规划答应证》都是在这个阶段获得的。而《国有土地运用权证》因为开发商付出土地出让金的时刻不同，获得的时刻也不尽相同。在房地产开发中，土地的获得是最重要的。现阶段，土地的获得有两种方法：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给运用人运用，划拨出让的土地因为未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、校园等单位运用。出让是指与国家签定土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地运用权的方法。现在的房地产开发除经济适用房外，都归于这种方法。相同，假如要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地因为其用处不同，土地的运用期限也不相同。首要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、 修建施工阶段
修建施工阶段是开发商托付修建公司进行项目建造的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回本钱，回笼资金，完成获利，开发商一般在修建阶段选用项目预售的方法对物业进行出售。
3、 出售阶段
出售阶段是开发商出售商品房，收回资金完成获利的阶段。一个项目出售的胜败决议着开发商的根本利益。出售分为预售和现房出售两个阶段，预售即一般所说的期房出售，是指开发商在建造工程竣工之前进行出售，现房出售即开发商在获得《竣工证》或竣工检验合格文件后进行出售。因为预售能够提早收回资金，现在开发商大多选用此种出售方法。
预售条件：
《城市商品房预售管理办法》第五条规则：
(一)已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书;
(二)持有建造工程规划和施工答应证;
(三)按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程 建造总投资的25%以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期。
第六条规则：商品房预售实施答应准则。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门请求预售答应，获得《商品房预售答应证》。未获得《商品房预售答应证》的，不得进行商品房预售。