如何在房产纠纷中防霸王条款
来源：听讼网整理 2019-01-26 08:28“本广告悉数图片、文字说明以合同上的内容为准。”“因规划调整、气候变化等原因导致未如期交房的，出卖人不承当违约职责。”……关于住过商品房的市民来说，在和开发商签定的购房协议，和物业公司签定的物业管理协议，以及各种房产纠纷中，这样的霸王条款并不生疏。
很多人以为这些早已成为约好俗成的东西，可是，它们却真真切切地伤害了购房者的利益。为此，山西刘利勇律师，为顾客挑拣出商品房生意和物业管理合同中的霸王条款予以分析，并提出应对之策。
房产纠纷事例一
为延期交房找理由拒不补偿
太原市民郝先生买的房子本应在半年前交房，可到现在仍无任何动态。业主们以为开发商已构成违约，并与对方进行交涉。但开发商表明，之前签定的合同中有“因规划调整、气候变化等原因，导致未按本合同规矩期限将该商品房交给买受人运用的，出卖人不承当违约职责”的条款，现在延期交房便是因为建筑规划更改，因而不构成违约。
律师在线：开工之前，项目现已规划部分批阅，详细到楼高、户型、每个房子朝向等，假如改变规划，需求再次通过规划批阅。开发商给的这个说法显然是不合理的。而只要遇到中考、高考等特别原因延误工期，或是因为政府行为(包含政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等)导致工程施工期延伸的，出卖人才能够免予承当逾期交房的违约职责。
房产纠纷事例二
延期办房产证两边职责不对等
“因为出卖人的原因，买受人不能在规矩期限内获得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人付出房产总价款万分之一的违约金，合同持续实行。若因买受人原因未能在出卖人告诉入户之日起15日内，合作出卖人处理产权挂号的，从超越之日起，每日按房产总价款的万分之五交给出卖人。”
律师在线：上述条款中，违约金“万分之一”和“万分之五”的不同，显失公正。此外，依照建设部《城市商品房预售管理办法》规矩：开发商有必要在房子交给运用之日起90日内，为购房人处理房产证。因为开发商的原因，购房人未能在房子交给运用之日起90日内获得房产证的，除两边有特别约好外，开发商应当承当违约职责。而因为现实情况约束，90日内处理房产证几乎是不可能的，这时，需求购房者和开发商彼此给予了解。
因而，购房协议中呈现的上述条款，显着地加大了买受人职责，减轻了出卖人职责。
房产纠纷事例三
买卖是否达到中介都要收钱
省会市民陈德珠在太原市解放北路小商品商场邻近有一套二手房，托付房产中介卖给胡女士。但在处理过户手续时，因为陈德珠的妻子不能参与而被卡住，买卖无法进行，两边购房约好随即免除。但房产中介却要求胡女士付出中介费，这笔费用从胡女士付出给陈德珠的违约金中扣除。
理由是签定的协议中规矩：“托付人与另一方不能签定房子生意合同的，违约方或合同免除方应向中介公司付出服务费用，费用从违约金中扣除。”
律师在线：此条款显着加剧了生意两边的职责，而无论买卖是否成功，房产中介都能够获得酬劳。适用定金规矩的两边应该是房子生意两边，中介公司对违约方进行处分，将本来悉数归于守约方的违约金拿走了一部分，是法律所不允许的。
房产纠纷事例四
业主违规装饰物业没收东西
省会太原市民王先生地址的小区规矩：“业主装饰时刻有必要在上午8时-12时和下午2时-6时。”可是有一天，王先生在下午6时之后仍未中止施工。
对此，物业公司负责人没收了王先生的装饰东西，并称履行根据是物业管理合同中的规矩：“假如因业主违背了有关装饰规矩，物业管理公司有权对业主拘留或没收东西。”
律师在线：业主与物业管理公司是相等的民事主体，物业管理公司没有处分权，上述条款的规矩是物业管理公司对别人产业的侵略。业主在装饰前都会交纳保证金，物业管理公司能够规矩，假如业主不妥装饰能够扣除保证金，却无权没收业主的东西或拘留业主。
房产纠纷事例五
不交物业费就停水停电
今年春节期间，因为物业服务极差，龙女士与物业公司负责人发作言语抵触，并开端拒交物业费。拖欠两个月物业费后，物业公司时不时地停掉龙女士家的水。
该物业公司负责人以为，之前签定的协议中规矩：“假如业主违背条约中关于业主的有关责任规矩的内容，物业公司有权处理，并要求期限整改，逾期不整改，有权强制整改，包含采纳停水、停电、停气等强制措施。”
律师在线：业主在用水、用电、用气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水、停电、停气。假如哪家物管公司对业主停水、停电、停气，业主完全能够申述物业管理公司，业主将会胜诉。
此外，关于物业费还有一种霸王条款：“买受人在接到出卖人入户告诉之日起15日内，到指定的地址处理房产的入户手续，逾期不处理的，视为已赞同入户。买受人除应付出物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人付出代管费。”
最终，刘利勇律师表明，这种霸王条款也极为不合理，业主还未入住，本就不应该交纳物业费，物业费应当从入住之日起开端核算。