房地产不同转让方式如何进行纳税筹划

企业转让房地产的过程中，涉及到营业税、城市保护缔造税(以下简称城建税)等多个税种，税收担负较重。为此企业能够考虑选用出资入股、企业兼并等方法转让房地产，然后到达延期交税、下降税收担负的意图。
以出资入股方法转让房地产
(一)以出资入股方法转让房地产的税务处理
1.营业税。根据财税[2002]191号文《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的告诉》的规则，以不动产、无形财物出资入股，参加承受出资方的赢利分配，一起承当出资危险的行为不征收营业税。在出资后转让其股权的也不征收营业税。而企业出售不动产、转让无形财物则需求交纳营业税。
2.土地增值税。根据财税字[1995]48号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》和财税[2006]21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》的规则：关于以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以房地产作价入股进行出资或作为联营条件，将房地产转让到所出资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对出资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。而关于以房地产作价入股进行出资或联营的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规则。
3.房产税。关于出资联营的房产，在计征房产税时应区别对待：关于以房产出资联蕾，出资者参加出资赢利分红、共担危险的，按房产余值作为计税根据，由被出资方交纳房产税;关于以房产出资，收取固定收入，不承当联营危险的，实践上是以联营名义取得房产租金，应由出资方按租金收入计征房产税。
4.企业所得税。一般情况下，应分解为以公允价值转让相关非钱银性财物、按非钱银性财物公允价值进行出资两项事务。
下面以实践事例剖析出资和出售方法对企业税负的影响。
事例1：华美晨装集团在北京郊区有一家全资子公司丽人公司，该公司占地面积比较大，土地为出让方法取得，算计付出地价款800万元，厂房连同土地的账面价值为1200万元。华泰公司想在此地缔造一个大型商场，为此找到丽人公司洽谈收买此地块，出价9000万元。该地块上厂房的评价价格为320万元。
假如丽人公司将厂房连同土地出售给华泰公司，依照规则，单位和个人出售或转让其置办、抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以悉数收入减去不动产或土地使用权的置办或受让原价或抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额计征营业税，故丽人公司需求交纳营业税410万元(9000-800)×5%]，城建税和教育费附加41万元[410×(7% 3%)]，印花税4.5万元(9000×0.5‰)，土地增值税3903.28万元(增值额7425.5×60%-扣除项目金额1575.5×35%)，企业所得税860.31万元[(9000-1200-41-4.5-3903.28)×25%]，交税算计为5219.09万元，丽人公司转让房地产的净收益为2580.91万元。华泰公司需求交纳契税270万元(9000×3%)，印花税4.5万元(9000×0.5‰)。而假如丽人公司以出资入股的方法将房地产转移到华泰公司，之后再以9000万元的价格转让股权的话，其税收担负能够大幅度下降。
1.丽人公司应该交纳的税收。丽人公司以房地产进行出资入股，不征收营业税，也无需交纳城建税和教育费附加;因为出资方与被出资方都未从事房地产开发，因而该项出资行为暂免征收土地增值税。
股权转让应交纳印花税=9000×0.5‰=4.5(万元)出资及股权转让行为应纳企业所得税=(9000-1200-4.5)×25%=1948.88(万元)节税总额=5219.09-(4.5 1948.88)=3265.71(万元)。
2.华泰公司应该交纳的税收。
契税=9000×3%=270(万元)
股权转让印花税4.5万元。
从计划设计看，股权转让方法下，华泰公司的税收担负没有改变，而丽人公司能够节省3265.71万元的税金开销。
(二)以房地产出资入股过程中需求留意的问题1.出资合同的签定。在税务处理中，严厉界定了“出资”的意义——出资是指参加承受出资方的赢利分配、一起承当出资危险的行为。也就是说要想享用不征收营业税、暂免征收土地增值税的税收待遇，出资各方有必要一起承当出资危险;假如出资方未承当出资危险，而是分取固定的股息、盈利，则要依照租借房地产征收营业税，无法到达上述节税作用。
2.操作时刻距离。企业要想到达进步节税作用，有必要留意以房地产出资入股的时刻与转让股权的时刻距离问题，两者时刻距离最好在一年以上，不然税务机关可能会以本质课税准则为由，对上述行为交税。
3.留意《公司法》中对不同出资方法的份额约束。《公司法》规则，整体股东的钱银出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。换言之，非钱银财物出资入股的份额最高不得超越70%，假如在出资过程中没有到达上述要求，就会给计划的履行带来不必要的费事。
4.正确认识和处理交税谋划对不同税种的影响。从上面的谋划计划能够看出，出资入股方法能够取得营业税、城建税、教育费附加和土地增值税的税收优惠，可是因为上述税种的税收担负削减，企业的赢利添加，相应添加了企业所得税的税收担负，企业应归纳考虑这一影响，并及时交纳企业所得税。
5.加强两边的交流和协作，完成双赢的方针。上述计划中，丽人公司经过谋划能够取得显着的节税作用。可是对华泰公司而言，该计划并没有下降其税负，反而会添加华泰公司潜在的税负——往后华泰公司转让其以出资入股方法取得的房地产时，需求金额交纳营业税，即挑选出资入股方武将使华泰公司的潜在税收担负添加450万元(9000×5%)。因而丽人公司在进行税收谋划时，需求加强和华泰公司的交流，在出资入股及股权转让价格方面做出恰当的退让，以此取得华泰公司的支撑和合作，然后到达双赢的意图。