物业管理公司该如何筹划营业税

我国税法规则，物业服务归于营业税中“服务业”的交税规模《营业税税目注释》(国税发〔1993〕149号)规则：“服务业，是指使用设备、东西、场所、信息或技能为社会供给服务的事务。”
一般说来，物业服务企业是经过专门的组织和人员对已竣工检验投入使用的各类物业以运营的方法进行保护、补葺，并为物业使用人供给全方位的归纳服务的服务性行业。这儿的各类物业的所有权一般不归于物业服务企业，产权使用人一般是其他的单位、企业、私家或业主群。这儿的归纳服务作业首要包含安保、卫生保洁和修理等服务。所以咱们能够换一种方法了解物业服务企业，它是承受物业所有人或使用人的托付，为托付人组织劳作力来供给物业归纳服务，托付人付出必定酬劳(物业办理费)给物业服务企业，此酬劳中含托付人应付出给已组织劳作力的人工费用。按《财政部国家税务总局关于营业税若干方针问题的告诉》(财税〔2003〕16号)规则：“劳务公司承受用工单位的托付，为其组织劳作力，凡用工单位将其应付出给劳作力的薪酬和为劳作力上交的社会稳妥(包含养老稳妥金、医疗稳妥、赋闲稳妥、工伤稳妥等，下同)以及住宅公积金一致交给劳务公司代为发放或处理的，以劳务公司从用工单位收取的悉数价款减去代收转交给劳作力的薪酬和为劳作力处理社会稳妥及住宅公积金后的余额为营业额。”假如物业服务企业将其主营事务变更为“劳务差遣服务”(或新建立一家劳务子公司)，即承受用工单位的托付，为其组织安保、卫生保洁和修理劳作力并收取服务收入，一起代为转付劳作力薪酬、社保以及住宅公积金，那么物业服务公司就转变为劳务公司，依据《财政部国家税务总局关于营业税若干方针问题的告诉》(财税〔2003〕16号)的规则，公司获得的收入就能够按扣除相关开销后的差额交纳营业税。
物业服务企业运营本钱中最大的一块是人工(劳作力)本钱。据统计，规范操作的物业服务企业的人工开销占物业办理费的份额为40%~60%。假定某中型物业服务企业付出安保、卫生保洁和修理人员的薪酬等占50%，其年物业办理费收入为600万元。经过上述税务谋划该企业可少担负营业税及附加16.5万元(600万×50%×5.5%)。施行上述计划，物业服务公司转变为劳务公司按署理业交税的条件是，有必要免除与相关劳作人员的劳作联系。劳务公司全额向承受劳务的单位或个人开具服务业发票，相关劳务人员个人供给劳务，并向地税机关请求开具服务业发票，作为劳务公司的抵扣本钱，这时一般不会超越个人劳务营业税起征点(例如广东全省2008年1月1日起一致为按每月5000元规范履行)。相关劳作人员担负的个人所得税一般也不会添加。别的需留意，在实际操作中物业服务公司新建立相关劳务公司或许更为实际，经过相关劳务公司一致差遣劳作力给服务单位或楼盘，而物业服务公司供给劳作力办理事务;相关劳务公司注册资本按规则不得低于50万元。
还有一点需求留意的是，物业服务收入中的物业大修收入是指企业承受业主办理委员会或许物业产权人、使用人的托付，对房子共用部位、共用设备设备进行大修获得的收入。该项收入应按建筑业税目中的补葺事务，按3%而不是按服务业税率5%进行交税，在对该项目收入进行核算时，应别离设置明细账和别离核算以核算交纳营业税。