房地产开发经营业务企业所得税的处理办法有哪些

为了便于注重房地产职业税收的同仁及时深化学习此文，听讼网小编下面试结合房地产职业企业所得税有关方针做扼要解读。
一、全体结构
了解房地产职业税收方针的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发运营企业所得税处理问题的告诉》(国税发[2001]142号)、《国家税务总局关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业)的基础上进行重编修订、弥补后而拟定的。国税发[2009]31号文充沛吸收、学习了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并依据现在房地产开发职业特别事务状况，对需求规范的部分内容予以了增删、兼并调整。
二、重要改动
对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者注重到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以注重。
(一)“核定征收”需慎用
文件第四条清晰规则：税务机关不得事前确认企业的所得税按核定征收办法进行征收、处理。企业呈现《中华人民共和国税收征收处理法》第三十五条规则的景象，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收办法进行征收处理。据悉，现在仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事前核定应税所得率，再按其完成的出售收入征收企业所得税。看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。
(二)计税毛利率“重生”
国税发[2009]31号文第八条关于企业出售未竣工开发产品的计税毛利率规则了最低起伏，与国税发[2006]31号规则比较，项目计税毛利率别离下降了5个百分点(除经济适用房等项目外)。
值得特别注重的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的告诉》(国税函[2008]299号，2008年4月11日发布)规则比较又还有显着不同。国税函[2008]299号规则：企业在(除经济适用房等外)未竣工前采纳预售办法出售获得的预售收入，依照规则的估计赢利率分季(或月)核算出估计赢利额预交企业所得税，且估计赢利率别离高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。
这对房地产开发企业而言，不只预缴办法改动了，且预缴率也下降了。这应该是“两层方针利好”吧!
(三)委“外”出售 佣钱规范一起
国税发[2009]31号文第二十条规则：“企业托付境外组织出售开发产品的，其付出境外组织的出售费用(含佣钱或手续费)不超越托付出售收入10%的部分，准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除规范是一起的，也就是说从此内资、外资房地产企业委“外”出售时，佣钱的扣除限额一起为托付出售收入的10%。
(四)自用产品折旧扣除有约束
国税发[2009]31号文规则：转为自用的开发产品，实践使用时间累计未超越12个月又出售的，不得在税前扣除折旧费用。这与《国税发[2006]31号》的规则比较差异显着，但对企业的终究影响不大。假如房地产企业将实践使用时间累计未超越12个月的“固定资产”出售了，已然不允许扣除折旧，可是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。
(五)清晰了计税本钱目标的确认准则。
这是国税发[2009]31号文的新规则，即企业在确认本钱目标时要遵从：可否出售准则、分类归集准则、功用区别准则、定价差异准则、本钱差异准则、权益区别准则。需求留意的是，本钱目标一经确认，不能随意更改或彼此混杂，如确需改动本钱目标的，应征得主管税务机关赞同。这是比较严厉的处理规则，虽然看似没有本质内容。
(六)确认了本钱分配办法
国税发[2009]31号文关于一起本钱和不能辨明担负目标的间接本钱，规则了四种分配办法，详细包含：占地面积法、建筑面积法、直接本钱法、预算造价法。此外，国税发[2009]31号文还清晰规则：土地本钱，一般按占地面积法进行分配;独自作为过渡性本钱目标核算的公共配套设备开发本钱，应按建筑面积法进行分配;告贷费用归于不同本钱目标一起担负的，按直接本钱法或按预算造价法进行分配;其他本钱项目的分配法由企业自行确认。了解本钱核算的同仁大都知道，不同的本钱分配办法核算出来的本钱核算目标的本钱可能会相差悬殊，怎么挑选科学、合理、有用的本钱分配办法，是业内人士值得沉思的一个问题。
(七)直面“预提费用”
多少年以来，“预提费用”不论是对房地产企业作业的同仁而言，仍是对从事房地产职业税收征管、稽察的人士而言，都是一个难以解开的“结”，是个“言之不尽、挥之不去”的“老大难”问题，也是税收征纳两边分岐严峻的当地。
为此，国税发[2009]31号文第三十二条予以了清晰：其一、出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的，在证明材料充沛的前提下，其发票缺乏金额能够预提，但最高不得超越合同总金额的10%;其二、公共配套设备没有缔造或没有竣工的，可按预算造价合理预提缔造费用。此类公共配套设备有必要契合已在售房合同、协议或广告、模型中清晰许诺缔造且不行吊销，或依照法律法规规则有必要配套缔造的条件。其三、应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。物业完善费用是指按规则应由企业承当的物业处理基金、公建修理基金或其他专项基金。除此几项预提(敷衍)费用外，计税本钱均应为实践发作的本钱。
一起，第三十四条规则：“企业在结算计税本钱时其实践发作的开销应当获得但未获得合法凭证的，不得计入计税本钱，待实践获得合法凭证时，再按规则计入计税本钱。”
笔者以为，虽然按规则能够预提的费用规模十分小，但这毕竟是国税发[2009]31号文一个十分大的前进，表现了总局“与时俱进”、“脚踏实地”的理念，实乃可喜可贺之事。
(八)前史遗留问题的处理
国税发[2009]31号文第三十八条规则：“从事房地产开发运营事务的外商投资企业在2007年12月31日前存有出售未竣工开发产品获得的收入，至该项开发产品竣工后，一概按本办法第九条规则的办法进行税务处理。”
众所周知，新企业所得税法自2008年1月1日开始实行，原外商投资房地产开发企业在2007年12月31日前获得的未竣工开发产品预售收入一般都现已按其时的规则(以预售收入与估计赢利率之积并入当期赢利总额)预交过所得税了，若按国税发[2009]31号文第三十八条规则，其在2008年是需求按相应的计税毛利率，从头核算其应预交的企业所得税了。哪么本来现已在2007年12月31日之前按估计赢利率核算预交的所得税又该怎么处理呢?有等总局日后发文清晰。
三、不容忽视的最终条款。
国税发[2009]31号文第三十九条规则：该文件自2008年1月1日起履行。这将对房地产开发企业2008年度的企业所得税汇缴作业发作十分大的影响。如前文所述，若企业在进行2008年度企业所得税预缴时，关于获得的预售收入现已按《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的告诉》(国税函[2008]299号)规则的办法及估计赢利率预缴了2008年度的税款，那么在年度汇算清缴时，必须要按《国税发[2009]31号文》规则的办法及要求，核算预售收入应税的估计毛利额，再兼并核算2008年度应交税所得额，以此核算申报交纳企业所得税。
四、结束语
国税发[2009]31号文虽然是缓不济急，但终归没有错失“企业所得税汇缴”的好时节，这关于从事房地产企业所得税征、纳的两边而言应该都是个“好消息”。只不过在实务作业过程中要留意该文与本来文件不一起的当地，尤其是发作重要改动的部分，更是值得注重。