开发商取得商品房预售许可前可否收取订购协议定金（原创）

    这里有几个限制条件：榜首，收取定金的时刻，是在开发商获得商品房预售答应之前；第二，签定的协议不是商品房买卖合同，而是订货协议定金。
    咱们知道，依据司法解释，开发商在获得商品房预售答应之前签定的商品房买卖合同是无效的，但在起诉前获得的，合同能够有用。但订货协议定金不是商品房买卖合同。这种订货协议是一种预定合同，固定两边意思表明共同的必定合同内容，并在约好的时刻来进一步洽谈签定内容更为翔实的商品房买卖合同。而为这个订货协议付出的定金则是对两边已达到意思表明共同内容的担保：担保按已固定的合同内容签定商品房买卖合同，担保在约好的时刻来签定商品房买卖合同。假如两边中一方没有按订货协议实行，对已达到共同的内容反悔，则要承当担保的定金职责。假如当事方按订货协议签定了商品房买卖合同，而开发商又没有获得预售答应，那就应当适用司法解释第二条了。假如当事方按订货协议实行商量责任后，根据各自利益考虑就已固定的条款之外的其它条款无法达到共同而没有签定商品房买卖合同，是不行归责于两边的原因，因而预定合同免除，定金当返还。
    所以，从法令的视点剖析，只需契合《合同法》规则签定的订货协议自身是有用的，订货协议定金的收取也是有用的。最高人民法院公报事例《戴雪飞诉华新公司商品房订货协议定金胶葛》持的便是这样的情绪。
    仅仅，因为行政部门办理的需求，出台了一些部门规章对定金收取进行调控，保持的是一种行政办理次序。如建设部《关于进一步整理标准房地产买卖次序的告诉》（建住宅〔2006〕166号）第二条“未获得商品房预售答应证的项目，房地产开发企业不得不合法预售商品房，也不得以认购（包含认订、挂号、选号等）、收取预定款性质费用等各种方式变相预售商品房”。先不说这个告诉是否契合《合同法》对合同效能的规则，也不说对告诉承认下来的违法行为的处理是否契合《行政处分法》、《立法法》、《中华人民共和国城市房地产办理法》的处分行为、方法和起伏。要说的是，假如开发商以收取定金的方式被行政处分了，那它承当的是行政职责，而预定协议是有用，这是一个民事职责问题。