房产抵押贷款的风险

一、房产典当告贷存在的危险(一)租借权对立的危险1、典当物难以处置。依照“生意不破租借”的准则，假如“先租后抵”，告贷人即便不能如期还贷，因为租借依然有用，银行也很难处理典当房产。2、租金收入难以获得。告贷人与银行签定告贷合同前，假如与典当房产承租人签定时刻较长的租借协议，而且要求承租人一次性付清租借费;或许告贷人以显着低于市场价格的租金将房子出租给关系人，银即将很难获得租金收入用于还贷。3、典当物拍卖价格不公正。假如告贷人不如期还贷，银行有权处置典当房产用来偿还告贷。当银行拍卖典当房产时，依照我国现在的法令规则，承租人具有优先购买权，将或许采纳办法成心压低房产的拍卖价格。(二)典当挂号权的危险1、“一物多押”的危险。《担保法》第三十五条第二款规则：“产业典当后，该产业的价值大于所担保债务的余额部分，能够再次典当，但不得超出其余额部分。”告贷人将房产典当给多个银行后，一旦破产倒闭，典当房产将很难处置变现。2、土地运用权的危险。银行处理房产典当挂号手续时，假如仅仅处理了房产典当挂号，而没有处理土地运用权典当挂号，典当的房产将无法处置变现。别的，我国法令规则：集体土地不能够用来典当。因而，乡村的集体土地假如用来处理典当告贷，有必要转化为国有土地。3、挂号期限的危险。银行处理房产典当告贷时，假如将告贷的期限与典当物挂号的期限设为一起，一旦告贷到期无法回收，典当挂号也将到期，银即将无法处置典当房产。(三)土地性质引发的危险1、土地运用期限。我国现在的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实施土地出让准则前实施的由政府部分赞同、在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将土地交给其运用，或许将土地运用权无偿交给给土地运用者运用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方法获得土地，并向国土资源部分付出土地出让金，这样的土地具有运用年限，归于住所类土地的运用期限为70年，归于工业类土地的运用期限为50年。银行处理房产典当告贷时，假如不注意土地的运用年限，将给处置土地上的房产埋下危险。2、处置费用。关于出让土地性质的房产交易，因为房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在处理土地运用权转让时不需要再交费;归于划拨用地性质的房子土地，处置房产时需要向国土资源部分补交必定份额的土地出让金。银行处理房产典当告贷时，假如不注意土地的性质，将或许添加处置典当房产的费用。(四)土地用处改动的危险出让土地依据用处不同有很多种，其价值是彻底不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，因为其获得本钱低价，假如能够转变为住所、商业、旅行、文娱等用处的经营性用地，其价值是数倍的增加。依据《土地办理法》第56条规则，建造单位确需改动土地建造用处的，经有关人民政府土地行政主管部分和城市规划行政主管部分赞同后，报原赞同用地的人民政府赞同。告贷人在处理房产典当告贷后，假如私自改动土地的用处，如将库房用地改动为文娱中心用地，依据我国法令规则，国家能够无偿回收土地运用权，银即将无法处置典当房产。(五)在建工程典当的危险1、建造工程价款优先权。最高人民法院在《关于建造工程价款优先受偿权问题的批复》中规则：人民法院在审理房地产纠纷案子和处理履行案子中，应依照《合同法》第286条的规则，确定建筑工程的承包人的优先受偿权优于典当权和其他债务。依照上述规则，在建工程承包人的优先受偿权优于典当权的优先受偿权，这不利于银行处置典当房产用于偿还告贷。2、税收优先权。《税收征收办理办法》第45条第1款规则：“税务机关征税款，税收优先于无担保债务，法令还有规则的在外。”该规则标明，只需纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其产业设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其产业设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权利。(六)共有产业典当的危险依据《担保法解说》第五十四条规则，共有产业进行典当时，共有人以其共有产业设定典当，未经其他共有人的赞同，典当无效。告贷人用共有产业处理房产典当告贷时，假如银行没有要求告贷人和产业共有人一起签字，就会主动损失典当权，然后构成危险。(七)典当房产评价价格的危险现在，评价组织办理不标准，在房产评价价格上有时不公正，往往依据评价的用处举高或下降评价。告贷人请求告贷时，评价费用由告贷人付出，评价组织或许成心举高房产的评价价格，让告贷能够请求更多的告贷;当银行拍卖用来典当的房产时，评价组织又会成心下降房产的评价价格。(八)房产处置履行难《最高人民法院关于人民法院民事履行中查封、扣押、冻住产业的规则》的司法解说第六条规则，对被履行人及其所抚养家族日子所必需的寓居房子，人民法院能够查封，但不得拍卖、变卖或许抵债。依据该规则，假如告贷人用仅有的一套住宅处理了典当告贷，即便到期不还贷，法院、银行也无权处置典当物。