有关房地产企业的税收事项

有关房地产企业的税收事项
依据《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)第九条的规则，开发产品竣工前后，企业所得税的计税处理是不一样的。企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季度(或月)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额。
关于开发产品的实践毛利率高于国税发[2009]31号文件规则的未竣工开发产品的估计计税毛利率，企业开发产品竣工后结算计税本钱，必定需求在年度交税申报中，将实践毛利额与对应的估计毛利额之间的差额调整添加应交税所得额，且在当年发作较大税负的企业所得税，这是企业不甘愿的，可是国税发[2009]31号文件清晰规则了开发产品的竣工规范，即开发产品契合下列条件之一的，应视为现已竣工：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门存案。
(二)开发产品已开端投入运用。
(三)开发产品已获得了初始产权证明。
国家税务总局《关于房地产企业开发产品竣工规范税务承认条件的批复》(国税函[2009]342号)也作出解说规则，房地产开发企业缔造、开发的开发产品不管工程质量是否经过检验合格，或是否处理竣工(竣工)存案手续以及管帐决算手续，当其开发产品开端投入运用时均应视为现已竣工。
开发产品开端投入运用，是指房地产开发企业开端处理开发产品交给手续(包含入住手续)或已开端实践投入运用。实践中，未存案竣工检验合格的开发产品虽不能处理初始产权证明，但交给业主运用的状况普遍存在，遵照时点孰先准则，以国税发[2009]31号文件、国税函[2009]342号文件均确认开发产品开端投入运用时即视为现已竣工。
开发产品竣工与否是决议计税本钱核算的条件。实务中，开发产品竣工后，工程结算本钱依然无法终究确认的状况比较常见，国税发[2009]31号文件第三十二条充沛考虑了这一要素，给予房地产开发企业核算计税本钱一大利好，即答应预提部分本钱费用计入竣工产品的计税本钱。
(一)出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的，在证明材料充沛的条件下，其发票缺乏金额能够预提，但最高不得超越合同总金额的10%。
(二)公共配套设备没有缔造或没有竣工的，可按预算造价合理预提缔造费用。此类公共配套设备有必要契合已在售房合同、协议或广告、模型中清晰许诺缔造且不行吊销，或依照法律法规规则有必要配套缔造的条件。
(三)应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。物业完善费用是指按规则应由企业承当的物业管理基金、公建修理基金或其他专项基金。
除此之外的缔造本钱费用以及其他应当获得但未获得合法凭证的，不得计入计税本钱。
以上规则能够以为是新31号文件关于房地产开发运营事务的企业所得税处理的破例处理，此前的原31号文件规则，开发企业发作的各项敷衍费用，能够凭合法凭证计入开发产品计税本钱或进行税前扣除，其预提费用除税收还有规则外，不得在税前扣除。可是企业在做计税本钱预提时并不是随意的，其一出包工程应当是有实践的工程进度，依照31号文件的了解，结算计税本钱应当在工程竣工后，此刻关于未处理终究结算而未能获得全额发票的，才答应计提，计提总额不得超越合同总金额的10%.其二未实践发作的事务难以判别其事务是否的确发作，金额无法计量，一般以为不契合税法的真实性、合理性准则，不答应税前扣除。31号文件考虑到房地产开发项目的实践现状，答应预提没有发作的公共配套设备和报批报建费用，但约束条件是有必要能够有实在依据证明是要发作及发作的金额。
别的，考虑到房地产开发企业的本钱结算相关于税法确认的竣工条件是滞后的，国税发[2009]31号文件第三十五条规则，开发产品竣工今后，企业可在竣工年度企业所得税汇算清缴前挑选确认计税本钱核算的停止日，不得滞后。该规则遵照了《企业所得税法施行法令》第九条的规则，即“企业应交税所得额的核算，以权责发作制为准则，归于当期的收入和费用，不管金钱是否收付，均作为当期的收入和费用;不归于当期的收入和费用，即便金钱现已在当期收付，均不作为当期的收入和费用。”这样就给了房地产企业充沛的核算申报时刻，即企业能够在年度结束后的5个月汇算清缴期内，尽快地完结出包工程结算，讨取发票，完好确认竣工项目的计税本钱。补计需求在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。该规则不失为房地产企业核算竣工年度企业所得税的又一大利好。
咱们以事例解析房地产企业预提本钱及核算停止日对开发产品计税本钱的影响。
【例】某房地产开发企业开发的某住宅楼于2008年9月竣工，出包工程合同总金额20000万元。2008年，因为未终究处理结算，仅获得的发票金额为15000万元，2009年3月，获得发票2000万元，2009年6月获得发票3000万元。
管帐实务中，该住宅楼尽管于2008年9月竣工，截止资产负债表日，“开发本钱”科目归集的本钱费用除现已获得合法凭证(发票)外，还包含现已结算未获得发票的预提工程本钱。假定悉数开发产品出售结束，管帐处理为：
预提本钱时：
借：开发本钱 　　　　　　　　　　5000
贷：敷衍账款(预提) 　　　　　　5000
结算竣工本钱：
借：开发产品 　　　　　　　　　　20000
贷：开发本钱　　　　　　　　　　 20000
结算出售本钱：
借：出售本钱 　　　　　　　　　　20000
贷：开发产品 　　　　　　　　　　20000
次年度3月、6月获得结算发票：
借：敷衍账款(预提)　　　　　　 5000
贷：敷衍账款(工程承包商) 　　　5000
资产负债表日前结转的竣工本钱以及出售本钱都包含了预提的本钱费用5000万元。依据国税发[2009]31号文件第三十四条关于“企业在结算计税本钱时其实践发作的开销应当获得但未获得合法凭证的，不得计入计税本钱，待实践获得合法凭证时，再按规则计入计税本钱”的规则，假定企业计税本钱核算停止日确以为2009年5月30日，则2009年3月获得的发票2000万元能够计入计税本钱，超越计税本钱核算停止日获得的发票3000万元不能够计入计税本钱，可是在证明材料充沛的状况下，企业能够预提合同总金额的10%，即2000万元计入计税本钱。这样2008年企业该项目计税本钱：15000 2000 2000=19000(万元)，2009年汇算清缴后，尽管实践获得发票金额3000万元，计入实践获得发票年度(2009年)的计税本钱只能为1000万元。
这样，管帐本钱反映为2008年20000万元，2009年0元，而企业所得税计税本钱2008年为19000万元，2009年为1000万元。尽管本钱总额没有发作变化，可是因为计税本钱核算停止日及预提本钱构成的管帐本钱与计税本钱的年度差异，对某公司两个年度的企业所得税发作了必定影响。