父亲15年将房产以赠与在我的名下（未有任何居住权内容），18年又给继母写了居住权遗嘱，父亲与继母在此房居住近18年，老太74岁身体不太好名下无房但有儿女。此套房有两南一北3卧室和一间带阳台南客厅及厨房卫生间：第一，老太享有居住权吗？如果非得设立居住权，我可以只给老太一间朝南的主卧和朝北的卧室（作为客厅）还是必须要给老太朝南的次卧和客厅（厨房和卫生间共用）？ 第二，除有居住权的房间，另外的房（不含卫生间厨房）我有权封闭或是出租吗？第三，整套房如果不能设立部分老太的居住权，那么房主有权与老太分隔套内的居住权吗？第四，如果设立了居住权，此套房是否就不能卖及抵押了？