掌握“和自己打架”的本领,从容面对“证据突袭”
分享一个刚开完庭的商品房买卖纠纷,纠纷起于开发商交付房屋后迟迟未给买房人办理不动产转移登记,买房人出于综合因素考虑,决定退房。经与开发商多次协商未果后,委托我代理本案。
本案案情并不复杂,合同也约定了“因出卖人原因,导致商品房交付后730日内未能给买受人办理不动产转移登记的,买受人有权解除合同”。接受委托后,我立即向开发商出具了律师函,通知对方解除商品房买卖合同,而后依法提起民事诉讼,提出以下几点诉求:1.确认商品房买卖合同已经解除;2.要求对方退还我方已付购房款本金,并支付利息;3.要求对方赔偿我方装修费用 等…
有趣的是,立案后我多次向法官询问对方是否提交了答辩状和质证意见,但每次得到的答案都是“未提交”。因本案涉及标的额较大,我始终不相信对方会置之不理,因此我猜测对方这是想搞“证据突袭”。
开庭前一星期,在充分准备好我方证据和代理意见的情况下,我开始思考,如果我是对方律师,我会如果进行答辩?又会提交哪些证据?带着这两个问题我重新研究了一下合同,并找来我师姐一同探讨本案原被告双方的辩证思路。
果然,从不同的角度看问题,真的能得出不同的观点。通过分析交流,我们推测对方会从以下几方面入手进行答辩:
1.不能办理产权过户并非出卖人原因造成的(同时还猜测对方可能会辩称是由政府政策等原因造成的);
2.因“观点1”,所以原告不符合单方解除合同的条件,买卖合同没有解除,也就不需要退还购房款和支付利息;
3.装修费用的产生不是出卖人造成的,出卖人不承担赔偿责任。即便承担赔偿责任,也应当计算折损(并发现补充协议中约定,若合同解除,买受人已经使用房屋的,应当将房屋恢复原(毛坯)状);
4.原告用以证明装修费用支出的证据不充分(有部分证据只有转账记录,无法证明该转账记录是否用于装修装饰);
5.以原告占有使用房屋两年半时间为由,主张损益相抵。
接下来就是如何“回怼”的问题了,为此,我查证了《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定,基本确认了出卖人的过错事实和法律依据;并对装修费用应当以“直接损失”为由进行主张还是以“添附取得规则”为由进行主张了讨论;
主要讨论的目的在于,我方所提交的证明装修费用支出的证据存在瑕疵,如果以直接损失为由,可能要承担举证不能的不利风险;如果以“添附取得规则”为由,则需要申请价值评估,因此我想了一个“馊主意”——不对对方提出的“计算折损”进行反驳,把问题抛给法官,让法官充分行使裁量权(当然,这是在征得当事人同意的情况下决定的)。
开庭当日,对方果然搞了“证据突袭”,列举了某购房人出具的房产证正在办理过程中的证明,已完成初始登记的证明等,由于对方准备的证据没有太大“杀伤力”,就不展开了。还是要说对方的答辩状,基本和我预想的答辩理由一致。遗憾的是,对方证明“非出卖人原因”的理由竟然是“需经抵押权人(银行分行和总行)同意”,称总行审核流程繁琐,尚未审核完毕,以此证明无法办理过户登记非出卖人原因。
和这个观点相比,明显还是把锅甩给“政策”靠谱些,不仅没能起到证明作用,反而说明了开发商的大权证上存在抵押,以及能否办下房产证是个“或然事件”,还得看抵押权人的意思。关于装修费用,对方果然提到了“恢复原状”和“计算折损”,我立即表示恢复原状我们配合,但是复原费用需要由对方承担;
至于装修费用的折损问题,我们认可折损,并愿意将裁量权交给法官,由法官综合考虑评估剩余价值。或许是我们的策略起了作用,或许是对方早有准备,在听了我的意见后,当即表示要向法庭申请评估鉴定,这绝对是帮了我们一个大忙,正愁没人掏鉴定费呢!且对方这么申请,我所担心的“证据瑕疵”也不是问题了,法官直接会以评估结果为依据了。本以为对方还会提出“占有使用费”、“公共维修资金”“税金”以及我方证明装修费用的证据有瑕疵等问题,但显然对方这次“突袭”准备的也不是那么充分。
总体看来庭审效果还不错,庭后第二天(今日)上午即收到了法官的电话,对方有意调解,并开出了“半年之内帮我方办下产权证,否则愿意退还购房款本息,并承担装修费、中介费等费用赔偿”的条件,目前我的委托人还在考虑是否接受调解。
专业的律师要掌握“揣摩”的本领,站在对方的角度上想想该怎么举证、怎么列纲;再迅速切回身份,打掉他的证据,推翻他的观点。学会“自己和自己打架”,才能在面对“证据突袭”时从容应对。
细心!沉淀!坚持!记录成长,恪守初心;但行好事,莫问前程。
该作品系作者结合新闻时事、法律法规及互联网相关知识整合,作品内图片源于网络。仅供交流学习,若侵犯到您的权益,烦请联系客服告知,我们核实后将立即删除。
合同纠纷相关咨询
-
问
抵押车丢了 这个事情怎么处理啊
尽快报警……………………
林翠萍等1位律师已回复 -
问
1.2019年进场2021年底竣工验收水电安装工程 2、此前一直拖着不给
如果按照他们要求做,可以认为是对合同约定的更改
林翠萍等2位律师已回复 -
问
合同里需签订的内容不是本人签写的字迹是否具有法律效应?并且公司甲方未给签
不是本人签的不对本人发生效力,可以做笔迹鉴定。
林翠萍等3位律师已回复 -
问
帮忙看一下合同是否有问题
可以的,发过来合同详细审查
周敏等5位律师已回复 -
问
合同是2023年12月31日交房,至今24年4月23日未收到书面的收房通
属于开发商逾期交房,可以要求开放商承担违约责任
陈文彪等3位律师已回复