案情简介：

2019年11月20日，姜某认购昆山市衡山路58号琨华国际商业广场3号楼1705室公寓房，案外人杭州某公司向姜某出具的编号为0000967认购单确认：认购房号为昆山市XXX室公寓房；认购单价12213元（每平方米），认购总价为655000元；认购定金2万元；贷款25万元；

姜某于签订《商品房买卖合同》当天，支付合同总价外补偿款145515元；姜某于2019年12月20日前，至本项目接待处支付购房首期款（含定金）人民币259485元；双方签订《商品房买卖合同》后，姜某所付认购金立即转为房屋总价的首付款的一部分，本定单自动失效并收回，以《商品房买卖合同》为准。当日，姜某向案外人杭州某公司交付定金2万元，该公司开具收据确认姜某支付定金2万元。

姜某与被告苏州某公司签订《房屋买卖合同》，该合同约定：房屋坐落昆山市XXX室售楼处认购3号楼1705室；房屋成交房价款为人民币466581元；姜某于2020年6月15日前支付首期款236581元至被告苏州某公司银行账户，银行贷款230000元发放至被告苏州某公司的银行账户；

被告苏州某公司应于本合同签订后的5个月内腾空该房屋并将上述房屋的钥匙地产交付给姜某，逾期超过30天，姜某有权解除合同，被告苏州某公司按合同第三条约定的房价款的2%向姜某支付违约金；

双方定于房屋交付后2个月内办理房屋权属转移登记手续，如因责任方导致未能按期办理的，逾期超过30天后，无责任一方有权解除合同，责任方向无责任方支付本合同第三条约定的房价款的2%违约金。2020年7月14日，姜某向被告苏州某公司支付房款236581元，姜某向被告杭州辰钥公司支付163419元。

姜某交付款项后，案涉房屋贷款未办理，房屋过户手续亦未办理成功，房屋未交付姜某。姜某催促后，被告杭州辰钥公司工作人员向姜某承诺：本公司承诺3-1705室业主陈某，在上海恒生银行办理的贷款目前初审已通过，后期贷款能正常通过，如因其他原因导致贷款不通过，则退还全额房款。姜某多次催促仍未果，引起本案纠纷。

另查明，本案起诉状副本等案件材料于2021年2月26日送达被告苏州某公司。案涉房屋所在楼盘市场价为12000元每平方米左右。

姜某与被告苏州某公司确认：案涉房屋还在抵押状态，不能过户，也不能交付给姜某；本案买卖合同自本案应诉材料送达被告之日起解除。

姜某确认：刘彬彬为被告杭州辰钥公司工作人员，其购买案涉房屋主要与被告杭州辰钥公司联系。

被告苏州某公司确认：房屋无法办理贷款、无法过户的原因为被告苏州某公司内部原因；合同解除，姜某无过错；被告杭州辰钥公司系该司的委托销售公司，利润由该司支付；该司管理混乱，负责该楼盘销售的人员较多。

法院观点：

姜某与被告苏州某公司之间的房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。合同签订后，姜某按约支付房款后，被告苏州某公司未按约交付房屋、办理过户手续系属违约，应承担相应法律责任。现姜某、被告苏州某公司均同意解除合同，故本案房屋买卖合同于2021年2月26日解除。合同解除后，被告苏州某公司应按约退还房款。

关于本案姜某已交付房款的金额？姜某认为是42万元，被告苏州某公司认为是该公司收到的236581元。

结合姜某提供的证据、庭审中被告苏州某公司确认的被告杭州辰钥公司系其委托销售公司且该公司该项目委托销售公司较多且管理混乱及案涉房屋的市场价值，本院认定，案涉房屋的价款为65.5万元，姜某已支付房款42万元。

关于退还款项主体，被告苏州某公司作为卖方，理应承担退款责任。作为销售公司的被告杭州辰钥公司，因该公司收取部分房款，且其向姜某承诺全额退款，故被告杭州辰钥公司该行为应属于债务加入，其应向姜某退付房款42万元。

关于利息，房屋买卖合同约定了逾期办证的违约责任，且该约定并不明显过高，故被告苏州某公司、杭州辰钥公司应向姜某支付逾期付款利息13000元。

律师观点：

在本案的案情中，当事人姜某在购买房产时，支付了定金、首付款，履行了自己作为买受人的应尽的义务。房屋买卖合同作为双务合同，被告作为出卖人，因为自己的管理混乱的原因，导致当事人无法实现过户，交付房屋，且房屋正处在抵押状态，这些原因都无法让买受人实现自己买房的目的。

在本案中，被告作为出卖人属于违约方，且是因为被告违约，导致的原告向被告提起的诉讼请求。法院依据相关规定，将起诉状副本送达被告的时间作为，合同解除的时间点。且依据相关事实，本案中的违约方是出卖人，双方在合同中约定了违约责任，且该违约的事实，也是合同解约的原因。法院依据事实作出要求出卖人退首付款，并且要求承担违约责任，切实维护了当事人的权益。

法律规定：

《民法典》第565条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满前解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请副本送达对方时解除。

第566条第二款，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定除外。

援引案例：（2021）苏0505民初144号